دعاوی مربوط به اجاره‌نامه؛ از تخلیه ملک تا مطالبه اجاره‌بها
قرارداد اجاره، یکی از رایج‌ترین توافقات حقوقی در جامعه است که روابط میان موجر (مالک) و مستأجر را تنظیم می‌کند. با این حال، گاهی این رابطه به دلیل بروز اختلافاتی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها یا استفاده نامتعارف از ملک، دچار چالش می‌شود. در چنین شرایطی، آگاهی از مسیر قانونی برای حل اختلاف، از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری می‌کند. در این مقاله به شما نشان می‌دهیم که در مواجهه با مشکلات حقوقی ناشی از یک اجاره‌نامه، چگونه می‌توانید اقدام کنید.
چه دعاوی حقوقی‌ای می‌تواند از یک اجاره‌نامه ناشی شود؟
به طور کلی، اختلافات مربوط به اجاره‌نامه به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند: «دعاوی مربوط به تخلیه ملک» و «دعاوی مربوط به مطالبه وجوه پرداخت‌نشده». هر یک از این موارد دلایل و شرایط خاص خود را دارند:
دعوای تخلیه ملک: چه زمانی موجر می‌تواند مستأجر را ملزم به خروج کند؟
دعوای تخلیه به معنای درخواست قانونی موجر برای پایان دادن به رابطه استیجاری و پس گرفتن ملک است. این درخواست باید بر اساس دلایل قانونی مشخصی مطرح شود. دو مورد از شایع‌ترین دلایل برای طرح این دعوا عبارت‌اند از:
تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها چگونه است؟
شاید بتوان گفت این مورد، اصلی‌ترین دلیل بروز اختلاف است. اگر مستأجر از پرداخت مبلغ اجاره در موعد مقرر خودداری کند، موجر این حق را دارد که ابتدا از طریق ارسال یک اخطاریه رسمی (اظهارنامه)، پرداخت مبلغ را درخواست کند. در صورتی که مستأجر پس از دریافت این اخطار نیز اقدامی انجام ندهد، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، دادخواست تخلیه ملک را ثبت نماید.
تخلیه به دلیل تغییر شغل نامتعارف چگونه است؟
این مورد بیشتر در قراردادهای اجاره تجاری مصداق دارد. فرض کنید ملکی برای شغل مشخصی، مانند دفتر وکالت، اجاره داده شده است. اگر مستأجر بدون کسب رضایت کتبی از موجر، شغل خود را به یک فعالیت نامرتبط و نامتعارف، مانند یک کارگاه پر سروصدا، تغییر دهد، موجر حق درخواست تخلیه ملک را خواهد داشت. معیار تشخیص «نامتعارف» بودن شغل جدید، عرف رایج در آن منطقه و نوع کاربری ملک است.
دعوای مطالبه اجاره‌بها: چگونه می‌توان اجاره‌های معوقه را وصول کرد؟
موجر مجبور نیست برای دریافت اجاره‌های عقب‌افتاده خود تا پایان مدت قرارداد صبر کند. دعوای مطالبه اجور معوقه (اجاره‌بهای پرداخت‌نشده) می‌تواند به صورت مستقل یا هم‌زمان با دعوای تخلیه ملک مطرح شود. در این دعوا، موجر علاوه بر اصل مبلغ اجاره، می‌تواند موارد زیر را نیز از دادگاه درخواست کند:
- مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت: اگر در اجاره‌نامه شرطی مبنی بر پرداخت جریمه یا خسارت در صورت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد، موجر می‌تواند آن را نیز مطالبه کند.
- مطالبه خسارات وارد شده به ملک: در صورتی که مستأجر خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر می‌تواند هم‌زمان با سایر دعاوی، جبران آن را نیز از دادگاه بخواهد.
چگونه می‌توان برای تخلیه ملک یا مطالبه اجاره‌بها اقدام قانونی کرد؟
پیگیری حقوقی دعاوی مربوط به اجاره‌نامه نیازمند طی کردن یک فرایند مشخص و قانونی است. اقدام خودسرانه نه تنها مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است موجر را با چالش‌های حقوقی جدیدی مواجه سازد. مراحل صحیح این فرایند به شرح زیر است:
ارسال اظهارنامه؛ اولین گام رسمی چیست؟
قبل از هرگونه اقدام قضایی، قانون‌گذار ارسال یک اخطار رسمی به نام «اظهارنامه» را برای مستأجر پیش‌بینی کرده است. در این اظهارنامه، موجر به طور رسمی از مستأجر می‌خواهد که یا ملک را تخلیه کند یا اجاره‌بهای معوقه خود را بپردازد. این اقدام دو فایده مهم دارد؛ اول اینکه به مستأجر فرصت نهایی برای حل مسالمت‌آمیز موضوع داده می‌شود و دوم اینکه یک مدرک قانونی محکم برای ارائه به دادگاه فراهم می‌کند.
طرح دادخواست؛ دعوا را در کدام دادگاه باید مطرح کرد؟
اگر مستأجر به اظهارنامه بی‌توجهی کند، نوبت به اقدام قضایی می‌رسد. موجر باید با تنظیم یک دادخواست حقوقی دقیق و پیوست کردن مستندات خود (مانند قرارداد اجاره، اظهارنامه ارسال‌شده و مدارک هویتی)، دعوای خود را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ثبت کند. تأکید بر «محل وقوع ملک» بسیار مهم است، زیرا رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت انحصاری دادگاه همان شهر یا منطقه‌ای است که ملک در آن قرار دارد.
رسیدگی و صدور حکم؛ فرجام کار در دادگاه چگونه است؟
پس از ثبت دادخواست، دادگاه جلسه‌ای را برای رسیدگی تعیین می‌کند. در این جلسه، قاضی با بررسی دلایل و مدارک طرفین (قرارداد، رسیدهای پرداخت، شهادت شهود و…)، حکم خود را صادر می‌کند. این حکم می‌تواند شامل دستور تخلیه ملک، پرداخت اجور معوقه، و پرداخت خسارت‌های قانونی باشد.
در دعاوی اجاره به چه نکات کلیدی حقوقی دیگری باید توجه کرد؟
نکات زیر را در دعاوی مربوط به اجاره‌نامه باید مورد توجه قرار دهید:
- تغییر شغل در اجاره‌نامه‌های تجاری (قانون ۱۳۵۶): تغییر شغل توسط مستأجر به شغلی که مشابه شغل قبلی نیست، به موجر حق درخواست تخلیه را می‌دهد.
- از بین رفتن حق کسب و پیشه: در صورت تغییر شغل نامشابه، دادگاه حکم تخلیه را بدون پرداخت هرگونه حق کسب، پیشه یا تجارت به مستأجر صادر می‌کند و این امر موجب خسارت مالی هنگفتی برای مستأجر می‌شود.
- مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام): اگر در قرارداد اجاره، خسارت مشخصی برای تأخیر در پرداخت اجاره یا تخلف از سایر شروط تعیین شده باشد، موجر می‌تواند آن مبلغ را به طور کامل از طریق دادگاه مطالبه کند.
سخن پایانی: چگونه از حقوق خود در قرارداد اجاره دفاع کنیم؟
دعاوی مربوط به اجاره‌نامه، باوجود ظاهری ساده، پر از جزئیات حقوقی است که نادیده گرفتن آن‌ها می‌تواند به اتلاف وقت و هزینه منجر شود. برای جلوگیری از این اشتباهات زیان‌بار و اطمینان از پیگیری صحیح پرونده، بهترین راه، سپردن کار به یک وکیل متخصص است. اگر به‌عنوان موجر یا مستأجر با چنین اختلافاتی روبه‌رو هستید، وکلای متخصص ما در مشاوره حقوقی عدل‌آرا آماده‌اند تا با ارائه راهکاری دقیق و مؤثر، از حقوق شما دفاع کنند.
دیدگاهتان را بنویسید