وکیل مشارکت در ساخت چه خصوصیاتی دارد؟
بهترین وکیل مشارکت در ساخت، وکیلی است که در زمینه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت با تسلط کامل بر قوانین و مقررات ساخت و ساز، حقوق سازنده و مالک را در قرارداد تامین می‌کند. مهمترین قسمت پروژه‌های ساخت و ساز، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است.
در این مقاله در مورد قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات سازنده و کارفرما و وظایف وکیل قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته شده است.
قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت نوعی قرارداد بین مالک و سازنده برای سرمایه گذاری مشترک در ساخت و ساز است. با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات ساخت و ساز، تنظیم قرارداد در این زمینه بدون حضور وکیل متخصص قراردادها باعث ایجاد مشکلات بعدی بین سازنده و مالک می‌شود.
موضوعات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید موضوعات ذیل مورد توجه قرار می‌گیرد:
- اجرای تعهدات سازنده و مالک
- میزان سهم مالک و سازنده
- موضوع قرارداد ساخت و ساز
- مشخص شدن تابعیت قرارداد مشارکت در ساخت
- زمان پیش فروش ساختمان
- برنامه زمان بندی برای اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
- نحوه انتقال میزان سهم سازنده و مالک
- مشخص کردن تخلفات در ساخت و ساز
- اختیارات مالک و سازنده در اجرای پروژه
- مشخص کردن جریمه تاخیر اجرای تعهدات از طرف سازنده و کارفرما
- شرایط فسخ قرارداد ساخت و ساز
- تعیین مشخصات فنی پروژه
- مصالح مورد استفاده در پروژه
- حل اختلاف در دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به نحوه اجرای تعهدات بین سازنده و مالک متفاوت است. قرارداد مشارکت در ساخت شامل مشارکت معمولی، سهمی، معاوضه‌ای، تهاتری و تکمیلی است. قرارداد مشارکت معمولی یا قدرالسهم از متداول ترین نوع قرارداد مشارکت در ساخت است. میزان قدرالسهم سازنده و کارفرما در این نوع قرارداد 40 و 60 درصد تعیین می‌شود. در قرارداد مشارکت سهمی، سازنده قسمتی از زمین را خریداری و با محاسبه ارزش زمین در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم طرفین قرارداد مشخص می‌شود.
مدارک لازم در قرارداد مشارکت در ساخت
- ارائه مدارک شناسایی طرفین قرارداد شامل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه سند و قولنامه ملک مورد قرارداد مشارکت در ساخت
- توافق نامه سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
سود و زیان در قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید میزان سرمایه سازنده و مالک ارزیابی و میزان قدرالسهم هر یک مشخص شود. در صورتیکه قیمت زمین مورد ساخت با هزینه‌های تخمینی سازنده یکسان باشد، طرفین قرارداد با توجه به مساحت ملک و تخمین هزینه‌ها در واحدهای ساخته شده، شریک می‌شوند. زمانی که تعداد واحدها افزایش یابد، هزینه‌های اجرایی و مصالح در ساختمان افزایش می‌یابد. بنابراین سهم سازنده از ملک نیز بیشتر می‌شود.
ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت در ساخت
برای اجرای پروژه در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده ضمانت دریافت می‌شود. در صورتی که سازنده در اجرای تعهدات خود کوتاهی کند، می‌توان از ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت در ساخت برای جبران خسارت استفاده کرد. ضمانت اجرایی شامل چک، سفته، وجه نقد، وثیقه ملکی و ضمانت نامه بانکی است.
ضمانت اجرایی حسن انجام کار
برای ضمانت اجرایی حسن انجام کار توسط سازنده، سهم سازنده تا پایان پروژه در رهن بانک یا مالک زمین قرار می گیرد. در صورتی که سازنده در اجرای پروژه ساخت و ساز تخلف کند، مالک می‌تواند از محل ضمانت اجرایی، خسارت های وارد شده را جبران کند.
ضمانت خسارت تاخیر انجام تعهد
در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان بابت تاخیر در انجام تعهدات از طرف سازنده برای هر روز و هرماه تاخیر، وجه التزام تعیین کرد. در این حالت مالک می‌تواند با دریافت مبلغ وجه التزام خسارت واردشده به دلیل تاخیر در اجرای تعهدات را تامین کند.
ضمانت سرمایه در قرارداد مشارکت در ساخت
ضمانت بابت سرمایه از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص مالکیت تدریجی بخش مشاع عرصه و انجام تعهدات سازنده در ساخت و ساز دریافت می‌شود. بنابراین مالک به وسیله ضمانت سرمایه می‌تواند ضرر و زیان خود را وصول کند.
ضمانت نامه بانکی در قرارداد مشارکت
یکی از مهمترین ضمانت نامه‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت، ضمانت نامه بانکی است. براساس این ضمانت نامه، بانک متعهد به پرداخت مبلغ ضمانت نامه با اعلام مالک به بانک است. در صورتیکه مالک متوجه خسارت به ضرر خود در اجرای پروژه ساخت و ساز شود، می‌تواند ضمانت نامه را وصول کند. اگر سازنده تخلفی در اجرای پروژه انجام ندهد، می‌تواند این امر را در مرجع قضایی اثبات کند.
چک و سفته در ضمانت مشارکت در ساخت
چک ضمانت در تضمین انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت، تاریخ ندارد و در صورت تخلف سازنده قابل وصول است. چک تضمینی در این نوع قرارداد، تعقیب کیفری ندارد و مالک در صورت تخلف سازنده می‌تواند از طریق مرجع قضایی برای وصول چک اقدام کند. در صورتی که برای ضمانت اجرایی پروژه ساخت و ساز سفته از سازنده دریافت شود، مالک در صورت تخلف سازنده می‌تواند سفته را واخواست و در مرجع قضایی طرح دعوای مطالبه وجه سفته را مطرح کند.
وثیقه ملکی در قرارداد مشارکت در ساخت
وثیقه ملکی یکی از مهمترین تضمینات در قرارداد مشارکت در ساخت است. ابتدا ملک ارزیابی و استعلامات ثبتی آن انجام و سپس در رهن مالک قرار می گیرد. در این حالت سازنده باید وکالت نامه بلاعزل فروش پلاک ثبتی در رهن مالک را تنظیم کند. در صورتی که سازنده در اجرای پروژه ساخت و ساز تخلفی انجام داد، ملک به نام مالک قابل انتقال است.
دعاوی مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت که توسط مالک در مرجع قضایی مطرح می‌شود به شرح ذیل است:
- الزام سازنده به دریافت پروانه تخریب و بازسازی ملک
- اخذ پایان کار و صورت تفکیکی ملک توسط سازنده
- تنظیم تقسیم نامه سهم مالک و سازنده در قرارداد ساخت
- عدم انجام تعهدات قراردادی سازنده
- اخذ سند رسمی برای واحدهای ساختمان توسط سازنده
- مطالبه مبلغ وجه التزام در قرارداد
- تاخیر در تنظیم سند رسمی مالکیت واحدهای ساختمان توسط سازنده
- تعدیل در قرارداد ساخت
- اخذ بیمه های قید شده در قرارداد مشارکت در ساخت
- مطالبه خسارت ساخت واحدهای ساختمانی توسط سازنده
الزام به اخذ پایان کار
اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده باید انجام شود. در صورتیکه سازنده تعهدات خود را اجرا نکند، مالک و خریدار می‌توانند دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار را درخواست کنند.
الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
مالک می‌تواند دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی را در مرجع قضایی مطرح کند. دعوای الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی ملک، دعوای مالی است و براساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی ملک است. در صورتیکه بعد از رسیدگی به دعوای مربوطه و صدور رای، سازنده پروانه تخریب و نوسازی را دریافت نکند، مالک می‌تواند پروانه مربوطه را اخذ و هزینه‌های انجام تعهد را از سازنده دریافت کند. در صورتی که سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی امتناع کند، مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
در تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت، مرجع قضایی مدارک و مستندات پرونده را بررسی و در صورت نیاز به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. سپس با توجه به نظر کارشناس و وجود شرایط تعدیل در قرارداد، رای صادر می‌شود. در صورتی که تقاضای تعدیل در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود و حادثه غیرقابل پیش بینی به وجود آید، دادخواست تعدیل قرارداد در دادگاه قابل طرح است.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد لازم است و با فوت و ورشکستگی مالک یا سازنده از بین نمی‌رود. بنابراین با فوت و ورشکستگی سازنده و مالک نمی‌توان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را مطرح کرد. اما اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، فوت و ورشکستگی طرفین قرارداد را پیش بینی کرد، با وقوع آن می‌توان قرارداد را فسخ کرد. در نتیجه دادخواست تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید به طرفیت قیم، وارثین و اداره تصفیه امور ورشکستگی بر اساس دعاوی مالی مطرح شود. رای صادرشده در این مورد، اعلامی است و نیاز به صدور اجرائیه ندارد.
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مشارکت در ساخت
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مشارکت در ساخت، دادگاه است. دعاوی مشارکت در ساخت بین طرفین قرارداد، مالک و سازنده، پیش خریداران و اشخاص ثالث مطرح می‌شود. از مهمترین دعاوی مشارکت در ساخت که توسط پیش خریداران مطرح می‌شود، شامل الزام به تنظیم سند رسمی واحدها، الزام سازنده به ساخت و تکمیل واحدها، تفکیک سند، اخذ پایان کار ساختمان، اختلاف در مورد عدم تطابق ساختمان با نقشه و مصالح ساختمان مورد توافق در قرارداد مشارکت در ساخت است. دعاوی مشارکت در ساخت مانند الزام به پرداخت خسارات و تخلیه ملک، توسط سازنده قابل طرح در مرجع قضایی است.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
- ابتدا باید سازنده و مالک در مورد ضمانت اجرایی مورد قبول طرفین در قرارداد، توافق کنند.
- تنظیم تقسیم نامه با توجه به میزان سهم طرفین قرارداد و زمان فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
- انتخاب مهندس ناظر مجرب برای نظارت بر اجرای ساخت و ساز
- قرارداد مشارکت در ساخت به شکل اصولی و قانونی تنظیم شود.
- بهتر است مالک به سازنده اجازه دریافت وام ندهد.
- نحوه بهره برداری، فروش و اجاره واحدها بر اساس سهم مالک و سازنده مشخص شود.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، اقدامات اجرایی و اداری برای ساخت و ساز انجام نشود.
- برای حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت ارجاع اختلاف به داوری تعیین شود.
خدمات وکیل مشارکت در ساخت عدل آرا
- مشاوره حقوقی در خصوص مشارکت در ساخت
- تهیه و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
- الزام سازنده و مالک به اجرای تعهدات در قرارداد
- مطالبه خسارت و وجه التزام در صورت عدم اجرای تعهدات در قرارداد
- داوری و حکمیت در دعاوی مشارکت در ساخت
- قبول وکالت در دعاوی مشارکت در ساخت
وکیل متخصص مشارکت در ساخت عدل آرا
قرارداد مشارکت در ساخت از پیچیده ترین قراردادها است که بهتر است مفاد متن قرارداد توسط وکیل متخصص مشارکت در ساخت تنظیم شود. وکیل مشارکت در ساخت با توجه به قوانین و مقررات مربوط به دعاوی مشارکت در ساخت، قرارداد را آماده می‌کند تا از اختلافات آینده جلوگیری کند. سوالات حقوقی خود در مورد دعاوی و اختلاف در مشارکت در ساخت را با وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید تا با بررسی مدارک و مستندات پرونده راهنمایی لازم را دریافت کنید.
دیدگاهتان را بنویسید