نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از مهمترین قراردادها در حوزه املاک است. در قرارداد پیش فروش ساختمان مالک اصلی زمین در قبال طرف دیگر قرارداد که پیش خریدار است، متعهد به ساخت و احداث ساختمان در زمین می‌شود و پیش خریدار، مالک واحد های ساختمانی در زمان احداث و تکمیل ساختمان خواهد شد.
قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است که باید قوانین کلی و عمومی قراردادها در آن رعایت شود. بنابراین بهتر است قبل از هر اقدام برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان از مشاوره و وکالت وکیل متخصص املاک بهرمند شوید. در این مقاله در خصوص قرارداد پیش فروش ساختمان و قوانین و مقررات آن توضیح داده شده است.
تعریف و ماهیت پیش فروش ساختمان
پیش فروش ساختمان، قراردادی است که به موجب آن، پیش فروشنده، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی در یک زمین شود و واحد ساختمانی مذکور در موعد مقرر و در ازای دریافت مبلغ قراردادی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید. ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان، موضوع مورد اختلاف حقوقدانان و قضات بوده است.
برخی از نظریه‌پردازان، این قرارداد را به عنوان بیع معلق دانسته‌اند، برخی دیگر آن را تعهد به بیع و برخی دیگر نیز آن را قراردادی مستقل با ماهیت خاص دانسته‌اند. بر اساس این نظریه، قرارداد پیش فروش ساختمان، بیعی است که در آن، انتقال مالکیت ساختمان به پیش خریدار، منوط به تحقق شرطی معین است. شرط معین در این قرارداد، تکمیل ساختمان است. بر اساس این نظریه، قرارداد پیش فروش ساختمان، تعهدی است که پیش فروشنده به پیش خریدار می‌دهد تا در آینده، ساختمان را به وی بفروشد. در این قرارداد، مالکیت ساختمان تا زمان تکمیل آن در اختیار پیش فروشنده است.
قوانین پیش فروش ساختمان
مهمترین قوانین پیش فروش ساختمان به شرح ذیل است:
- قوانین شهرداری
- قوانین ثبتی و تفکیک و افراز و سند
- قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان
- قوانین بیمه و کار و قوانین مدنی و کیفری
- قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12/10/1389، یکی از قوانین مهم در حوزه املاک و مستغلات در ایران است. این قانون، مقررات مربوط به پیش فروش ساختمان را به صورت جامع و کامل تعیین کرده است. در این قانون، پیش فروش ساختمان به عنوان قراردادی تعریف شده است که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین می‌شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتداء یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در می‌آید.
شرایط و ضوابط پیش فروش ساختمان
شرایط و ضوابط پیش فروش ساختمان، در قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389، گفته شده است. این شرایط و ضوابط عبارتند از:
- پیش فروش ساختمان باید به صورت مکتوب و با رعایت تشریفات قانونی انجام شود.
- قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی قابل تنظیم است.
- قرارداد پیش فروش باید به امضای طرفین قرارداد برسد.
- نام و مشخصات طرفین قرارداد (حقیقی یا حقوقی)
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- امکانات واحدهای ساختمانی و توصیف آن مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- قیمت واحد ساختمانی
- زمان تحویل واحد ساختمانی
- نحوه پرداخت ثمن معامله
- ضمانت حسن انجام کار
- سایر شرایط و تعهدات طرفین قرارداد
- پیش فروشنده باید دارای مجوز ساخت از مراجع ذیصلاح باشد.
- پیش فروشنده باید دارای پروانه ساختمانی باشد.
- پیش فروش ساختمان باید مطابق با نقشه‌های مصوب شهرداری و ضوابط شهرسازی باشد.
- پیش فروشنده باید ضمانت حسن انجام کار را به پیش خریدار بدهد.
موارد مهم در قرارداد پیش فروش ساختمان
علاوه بر شرایط و ضوابط مذکور، موارد دیگری نیز در قرارداد پیش فروش ساختمان می‌تواند گنجانده شود. به عنوان مثال، طرفین قرارداد می‌توانند در موارد زیر توافق کنند:
- نحوه پرداخت خسارت در صورت تاخیر در تحویل واحد ساختمانی
- نحوه حل اختلافات ناشی از قرارداد
- سایر شرایط و تعهدات طرفین قرارداد
مدارک مورد نیاز برای سند پیش فروش ساختمان
مدارک مورد نیاز برای سند پیش فروش ملک به شرح ذیل است:
- سند مالکیت رسمی ساختمان یا سند اجاره به صورت رسمی با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
- تهیه شناسنامه فنی هر واحد و پروانه ساخت ساختمان
- تهیه بیمه نامه مسئولیت در خصوص موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان در مورد اتمام عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلامات مورد نیاز ساختمان از اداره ثبت اسناد و املاک
مراحل پیش فروش ساختمان
پیش فروش ساختمان، یک فرایند حقوقی است که شامل مراحل زیر است:
انتخاب ملک: اولین مرحله در پیش فروش ساختمان، انتخاب ملک است. پیش خریدار باید ملک مورد نظر خود را با توجه به نیازها و بودجه خود انتخاب کند.
- بررسی شرایط پیش فروشنده: پیش خریدار باید قبل از عقد قرارداد، شرایط پیش فروشنده را بررسی کند. پیش فروشنده باید دارای مجوز ساخت از مراجع ذیصلاح باشد. همچنین، پیش فروشنده باید دارای پروانه ساختمانی باشد و پیش فروش ساختمان باید مطابق با نقشه‌های مصوب شهرداری و ضوابط شهرسازی باشد.
- تنظیم قرارداد پیش فروش: قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی قابل تنظیم است. قرارداد پیش فروش باید شامل اطلاعات و مشخصات طرفین قرارداد، امکانات موجود در واحد ساختمانی مورد معامله، قیمت واحد ساختمانی، زمان تحویل واحد ساختمانی، نحوه پرداخت ثمن معامله، ضمانت حسن انجام کار و سایر شرایط و تعهدات طرفین قرارداد باشد.
- پرداخت ثمن معامله: پیش خریدار باید ثمن معامله را به صورت مرحله‌ای به پیش فروشنده پرداخت کند. نحوه پرداخت ثمن معامله، باید در قرارداد پیش فروش مشخص شود.
- تحویل واحد ساختمانی: پیش فروشنده باید واحد ساختمانی را در موعد مقرر به پیش خریدار تحویل دهد. در صورت تاخیر در تحویل واحد ساختمانی، پیش خریدار می‌تواند خسارت تاخیر را از پیش فروشنده مطالبه کند.
- انتقال سند مالکیت: پس از تحویل واحد ساختمانی، پیش خریدار می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، سند مالکیت خود را دریافت کند.
تعهدات پیش فروشنده
پیش فروشنده متعهد به انجام تعهدات ذیل است:
- احداث یا تکمیل ساختمان مطابق با نقشه‌های مصوب شهرداری و ضوابط شهرسازی
- تحویل واحد ساختمانی در موعد مقرر به پیش خریدار
- پرداخت خسارت در صورت تاخیر در تحویل واحد ساختمانی
- ارائه ضمانت حسن انجام کار به پیش خریدار
حقوق پیش فروشنده
پیش فروشنده دارای حقوق زیر است:
- دریافت ثمن معامله از پیش خریدار
- استفاده از تسهیلات دولتی در صورت اخذ مجوز ساخت از مراجع ذیصلاح
- انتقال مالکیت واحد ساختمانی به پیش خریدار پس از تکمیل ساختمان
تعهدات پیش خریدار
پیش خریدار متعهد به انجام تعهدات زیر است:
- پرداخت ثمن معامله به پیش فروشنده
- پذیرش واحد ساختمانی در صورت مطابقت با مشخصات مندرج در قرارداد پیش فروش
- پرداخت خسارت در صورت عدم تحویل واحد ساختمانی به پیش فروشنده
- دریافت واحد ساختمانی مطابق با مشخصات مندرج در قرارداد پیش فروش
- دریافت خسارت در صورت تاخیر در تحویل واحد ساختمانی
- انتقال مالکیت واحد ساختمانی به خود پس از تکمیل ساختمان
شرایط پرداخت جریمه به پیش خریدار ساختمان
شرایط پرداخت جریمه از سوی پیش فروشنده به پیش خریدار ساختمان در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12/10/1389 در ماده 6 تعیین شده است. براساس این ماده، در صورت عدم اتمام ساختمان در موعد مقرر، پیش فروشنده مکلف است جریمه تاخیر در تحویل را به پیش خریدار بپردازد. میزان جریمه تاخیر، معادل شش درصد قیمت روز واحد ساختمانی به ازای هر ماه تاخیر است.
مرجع صالح الزام به پرداخت جریمه به پیش خریدار ساختمان
در صورتی که پیش فروشنده، تاخیر در تحویل واحد ساختمانی را به پیش خریدار اطلاع دهد و پیش خریدار با این تاخیر موافقت کند، میزان جریمه تاخیر در تحویل، به میزانی که پیش خریدار با آن موافقت کرده است، کاهش می‌یابد. پیش فروشنده باید جریمه تاخیر در تحویل را ظرف یک ماه پس از ابلاغ رأی هیأت داوران یا مرجع قضایی، به پیش خریدار پرداخت کند.
در صورتی که پیش فروشنده در موعد مقرر جریمه تاخیر در تحویل را پرداخت نکند، پیش خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و الزام پیش فروشنده به پرداخت جریمه را درخواست کند. علاوه بر شرایط ذکر شده در قرارداد پیش فروش ساختمان می توان شرایط دیگری را نیز برای پرداخت جریمه تاخیر در تحویل تعیین کرد.
نحوه تعیین جریمه به پیش خریدار ساختمان
قیمت روز واحد ساختمانی بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. کارشناس رسمی دادگستری باید قیمت روز واحد ساختمانی را با توجه به عواملی مانند موقعیت مکانی، مساحت، نوع کاربری، مصالح و امکانات ساختمان و سایر عوامل موثر در قیمت گذاری واحد ساختمانی، تعیین کند.
انواع دعاوی پیش فروش ساختمان
انواع دعاوی پیش فروش ساختمان به شرح ذیل است:
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که قرارداد پیش فروش تنظیم نشده باشد یا تنظیم شده باشد اما سند رسمی تنظیم نشده باشد، پیش خریدار می‌تواند از پیش فروشنده الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کند.
دعوای الزام به تحویل واحد ساختمانی
در صورتی که پیش فروشنده، واحد ساختمانی را در موعد مقرر به پیش خریدار تحویل ندهد، پیش خریدار می‌تواند از پیش فروشنده، الزام به تحویل واحد ساختمانی را درخواست کند.
دعوای فسخ قرارداد پیش فروش
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد پیش فروش، به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
دعوای مطالبه خسارت
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد پیش فروش، به تعهدات خود عمل نکند و خسارتی به طرف دیگر وارد کند، طرف دیگر می‌تواند خسارت وارد شده را مطالبه کند.
مواد قانون پیش فروش ساختمان
برای آشنایی با قوانین پیش فروش ساختمان، مهمترین مواد قانون پیش فروش ساختمان به شرح ذیل بیان شده است:
ماده یک قانون پیش فروش ساختمان: طبق این ماده، قرارداد پیش فروش ساختمان باید به صورت رسمی و در قالب سند رسمی تنظیم شود.
ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان: در قرارداد پیش فروش، باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
- نام و مشخصات طرفین قرارداد
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله
- مشخصات فنی و معماری ساختمان
- بها یا عوض قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- زمان تحویل واحد ساختمانی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات
ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان: تنظیم قرارداد پیش فروش نیاز به سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت عدم اتمام ساختمان در موعد مقرر، پیش خریدار می تواند با تایید مهندس ناظر، خسارت تاخیر در تحویل را از پیش فروشنده مطالبه کند.
ماده 5 قانون پیش فروش ساختمان:در صورت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار، پیش فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان: پیش فروشنده در صورت عدم اتمام ساختمان در موعد مقرر، مکلف است جریمه تاخیر در تحویل را به پیش خریدار بپردازد. میزان جریمه تاخیر، معادل 6 درصد قیمت روز واحد ساختمانی به ازای هر ماه تاخیر است.
ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان: پیش فروشنده باید پیش از اتمام ساختمان، نسبت به بیمه مسئولیت خود در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث اقدام کند.
ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان:در صورت عدم انجام تعهدات پیش فروشنده، پیش خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و خسارات خود را مطالبه کند.
ماده 9:در صورت بروز عیب در ساختمان، پیش فروشنده مسئول رفع عیب است. در صورتی که پیش فروشنده از رفع عیب خودداری کند، پیش خریدار می‌تواند خسارات خود را مطالبه کند.
ماده 10 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت عدم اتمام ساختمان در موعد مقرر، پیش خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و از بانکی که به پیش خریدار تسهیلات خرید داده است، تسهیلات را دریافت کند.
ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان:در صورت فسخ قرارداد پیش فروش، پیش خریدار می‌تواند خسارات خود را از پیش فروشنده مطالبه کند.
ماده 12 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت فوت پیش فروشنده، قرارداد پیش فروش به قوت خود باقی می‌ماند و وراث پیش فروشنده، قائم مقام وی در اجرای قرارداد خواهند بود.
ماده 13 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت فوت پیش خریدار، قرارداد پیش فروش قابل فسخ است.
ماده 14 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت ورشکستگی پیش فروشنده، قرارداد پیش فروش قابل فسخ است.
ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت ورشکستگی پیش خریدار، قرارداد پیش فروش قابل فسخ است.
ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت انتقال مالکیت عرصه به غیر، پیش فروشنده باید مجوز انتقال واحد ساختمانی را از مالک جدید عرصه اخذ کند.
ماده 17 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت انتقال مالکیت عرصه به غیر، پیش خریدار می‌تواند قرارداد پیش فروش را فسخ کند.
ماده 18 قانون پیش فروش ساختمان: در صورتیکه مالکیت واحد ساختمانی پیش فروش شده به غیر انتقال یابد، پیش خریدار می‌تواند قرارداد پیش فروش را فسخ کند.
ماده 19 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت انتقال مالکیت واحد ساختمانی پیش فروش شده به غیر، پیش فروشنده باید مجوز انتقال را از مالک جدید واحد ساختمانی اخذ کند.
نحوه طرح دعوای پیش فروش ساختمان
برای طرح دعوای پیش خرید یا پیش فروش ساختمان، باید مراحل زیر را طی کرد:
تهیه دادخواست: در ابتدا باید دادخواستی تنظیم کرد و آن را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کرد. در دادخواست باید مشخصات طرفین دعوی، موضوع دعوی، خواسته و دلایل و مستندات دعوی ذکر شود.
هزینه دادرسی: برای طرح دعوی پیش خرید یا پیش فروش ساختمان، باید هزینه دادرسی پرداخت کرد. میزان هزینه دادرسی، بر اساس ارزش خواسته تعیین می‌شود.
تعیین وقت رسیدگی: پس از ثبت دادخواست در دفتر دادگاه، وقت رسیدگی تعیین می‌شود و به طرفین دعوی ابلاغ می‌شود.
رسیدگی به دعوا : در روز مقرر، دادگاه به دعوی رسیدگی می‌کند و رأی خود را صادر می‌کند.
وکیل متخصص املاک
با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش ساختمان قبل از هر اقدام برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان از مشاوره و وکالت وکیل متخصص املاک استفاده نمائید. سوالات حقوقی خود در مورد دعاوی پیش فروش ساختمان شامل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به تحویل واحد ساختمانی، دعوای فسخ قرارداد پیش فروش و دعوای مطالبه خسارت را با وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی همراه شما باشند.
دیدگاهتان را بنویسید