تغییر کاربری املاک چگونه انجام می شود؟

تغییر کاربری املاک یکی از موضوعات مهم در پرونده‌های دعاوی ملکی در مراجع قضایی است. برای تغییر کاربری املاک باید شرایط و قوانین تغییر کاربری اراضی و املاک رعایت شود، در غیر اینصورت بر طبق قانون، جرم تغییر کاربری غیرقانونی اتفاق افتاده و برای آن مجازات تعیین شده‌‌‌است. در این مقاله در مورد شرایط و قوانین تغییر کاربری املاک پرداخته شده‌است.

تعریف تغییر کاربری

در تغییر کاربری، مالک ملک یا زمین برای منفعت بیشتر از مال، از زمین یا ملک استفاده غیرمجاز می کند. مثال زمین کشاورزی را تبدیل به زمین مسکونی کند. قانونگذار برای جلوگیری از تغییر کاربری اراضی و املاک، قوانین و مقررات خاصی مقرر کرده و در صورتیکه خلاف این قوانین اقدام شود، جرم تغییر کاربری غیرقانونی اتفاق افتاده‌است. مالکیت اشخاص نسبت به ملک خود در مواردی، براساس قوانین و مقررات شهری محدود می‌شود. براساس قوانین و مقررات شهری، تغییر کاربری املاک در شهرها انواع مختلفی دارد. در نتیجه برای ایجاد نظم در ساخت و ساز شهری، در پروانه ساختمان ملک، نوع کاربری ملک مشخص می‌شود.

انواع کاربری املاک

نحوه استفاده از املاک و ساختمان‌ها در شهرها در پروانه ساختمان صادره از شهرداری مشخص می‌‌‌شود که به آن کاربری ملک گفته می‌شود و در طرح‌های تفصیلی شهرها تعیین شده‌است. مهمترین  نوع کاربری املاک شامل کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری است. یکی از نکات مهم در هنگام خرید املاک زراعی یا مسکونی، توجه به نوع کاربری ملک است. انواع کاربری املاک و اراضی به شرح ذیل است:

-کاربری مسکونی

-کاربری کشاورزی

-کاربری تجاری

-کاربری اداری، دولتی

-کاربری تجهیزات شهری

-کاربری خدماتی

کاربری مسکونی

کاربری مسکونی یکی از انواع کاربری املاک برای ساخت و ساز، ساختمان مسکونی و ویلا است.

کاربری تجاری

کاربری تجاری، نوعی کاربری ملک با هدف راه اندازی فعالیت‌های تجاری مانند مغازه، رستوران و ارائه خدمات مختلف است. یکی از نکات مهم در کاربری تجاری ملک این است که علاوه بر نوع کاربری تجاری زمین، پروانه ملک یا زمین نیز باید برای اهداف تجاری باشد.

کاربری اداری

کاربری اداری، نوعی کاربری املاک برای ساخت و ساز موسسات و شرکت‌های دولتی مانند وزارتخانه‌ها،‌ ادارات دولتی و شهرداری‌ها است.

کاربری تجهیزات شهری

کاربری تجهیزات شهری، نوعی کاربری املاک برای تاسیس تجهیزات شهری مانند آب، برق و گاز است.

کاربری پارکینگ

کاربری پارکینگ، نوعی کاربری برای ساخت پارکینگ است.

کاربری کشاورزی

کاربری کشاورزی، نوعی کاربری ملک، شامل اراضی زراعی و باغات است که کاربرد کشاورزی دارند.

کاربری صنعتی

کاربری صنعتی نوعی کاربری املاک برای ساخت کارخانه، صنعت و تولیدات است.

کاربری معدن

کاربری معدن نوعی کاربری املاک برای استخراج معادن از آن است. زمانی که قابل استخراج بودن سنگ و مواد با ارزش در داخل زمین تایید شود، زمین دارای کاربری معدن است.

زمین فاقد کاربری

بعضی از اراضی هیچ کاربری برای آنها تعریف نشده‌است و به عنوان اراضی ذخیره شهرداری شناخته شده‌است.

تغییر کاربری املاک شهری

شهرداری بر طبق مفاد طرح جامع، موظف است نوع کاربری املاک را در شهرها مشخص و مالکان باید نوع کاربری تعیین‌‌شده را رعایت کنند. در صورتی که مالکان در خصوص کاربری املاک، تخلف کنند، موضوع تخلف تغییر کاربری، در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و رسیدگی می‌شود. بر طبق ماده ۵۵ قانون شهرداری، در صورتی که مالکان املاک با کاربری مسکونی، از واحدها به عنوان دفتر اسناد رسمی، دفتر وکالت، دفتر ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و دفتر مهندسی استفاده کنند، کاربری تجاری نیست.

مراحل تغییر کاربری املاک

مراحل تغییر کاربری املاک به شرح ذیل است:

-درخواست تغییر کاربری در دفتر خدمات نوسازی

-ارائه اطلاعات لازم در مورد ملک

-صادرشدن دستور نقشه

-تهیه نقشه و صدور پروانه ساختمان جدید ملک

-تایید نقشه توسط کارشناس

روش های تغییر کاربری املاک در شهرها

براساس قانون شهرداری، مالکان برای تغییر کاربری املاک می‌توانند از دو روش ذیل استفاده کنند:

-تخریب ملک و نوسازی بنای ملک

-با طرح درخواست در کمیسیون ماده ۵ قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری

تغییر کاربری املاک در شهرها با تخریب و نوسازی

مالکان برای نوسازی ساختمان‌ها باید از شهرداری پروانه ساختمان اخذ کنند. در صورتی که شهرداری با وجود شرایط دریافت پروانه ساختمان، این پروانه را صادر نکند، متقاضی نوسازی می‌تواند، الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را در دیوان عدالت اداری مطرح کند. مالک ساختمان باید بعد از پرداخت عوارض شهرداری مربوط به ملک، درخواست صدور پروانه جدید ساختمان را در دفتر خدمات و نوسازی محل ملک ثبت کند. در صورتیکه مالک نسبت به میزان عوارض ملکی شهرداری، اعتراض داشته باشد، می تواند موضوع اعتراض را در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری مطرح کند. بعد از پرداخت عوارض شهرداری و ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان جدید، ملک بازرسی شده و بعد از تایید نقشه ساختمان، پروانه ساختمان جدید صادر می‌شود. سپس مالک باید مجوز تخریب و نوسازی بنای ساختمان را اخذ کند.

تغییر کاربری املاک در شهرها با ثبت درخواست شهرداری

مالکان ساختمان برای تغییر کاربری ساختمان بدون بازسازی و نوسازی باید درخواست مجوز تغییر کاربری را در دفتر خدمات و نوسازی شهرداری ثبت کنند. سپس شهرداری موضوع تغییر کاربری ملک را به کمیسیون ماده ۵ شهرداری ارجاع می‌دهد. صدور مجوز نهایی تغییر کاربری املاک، با کمیسیون ماده ۵ قانون شهرداری است.

تغییر کاربری تجاری به مسکونی در شهرها

یکی از مهمترین نوع تغییر کاربری، تغییر کاربری ملک تجاری به مسکونی در شهرها است. قانونگذار تغییر کاربری مسکونی به تجاری را تخلف بیان کرده‌است؛ اما قانونی در خصوص تغییر کاربری تجاری به مسکونی وجود ندارد. با توجه به نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تغییر کاربری تجاری به مسکونی بدون تغییر در وضعیت ملک، قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. براساس ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، یکی از راههای قانونی، فسخ اجاره ملک مسکونی و تخلیه عین مستاجر، نیاز به سکونت در ملک به شرط مناسب بودن ملک برای زندگی است. بنابراین بر طبق قانون، تغییر کاربری مسکونی به تجاری تخلف نیست.

استرداد زمین در تغییر کاربری

مرجع صدور مجوز برای تغییر کاربری ملک، کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری است. بعد از صدور مجوز، شهرداری براساس ضریب قیمت ملک، عوارض تغییر کاربری را تعیین و مالک باید آن را پرداخت کند. یکی از سوالاتی که در تغییر کاربری املاک وجود دارد این است، که آیا  شهرداری به جای اخذ عوارض تغییر کاربری، می‌تواند بخشی از ملک را استرداد نماید.؟ در صورتی که شهرداری برای عوارض تغییر کاربری، قسمتی از ملک مورد تقاضای کاربری را استرداد کند، مالک می‌تواند اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک مطرح کند.

اعتراض به رای تغییر کاربری

مالک نسبت به قرارهای صادر شده از کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری در مورد تغییر کاربری املاک، می‌تواند ۲۰ روز بعد از صدور، برای اعتراض در دیوان عدالت اداری اقدام کند.

عدم تغییر کاربری املاک

تبصره‌ای با عنوان قانون عدم تغییر کاربری املاک، در قانون شهرداری وجود دارد. قانونگذار در ماده ۵۵ شهرداری، وظایف اصلی شهرداری را مشخص‌ کرده‌است. براساس ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری موظف به صدور پروانه ساختمان در شهرها است و باید نوع کاربری املاک در پروانه ساختمان مشخص شود. در ماده ۵۵ قانون شهرداری، تخلف در خصوص تعیین کاربری املاک بیان شده‌ و به همین دلیل، تبصره این ماده با عنوان اصل عدم تغییر کاربری املاک، معروف شده‌است.موارد مهم در این تبصره به شرح ذیل است:

-شهردارباید براساس ضوابط نقشه جامع شهری، نوع کاربری املاک را در پروانه ساختمانی مشخص کند.

– در صورتیکه در ملک غیر تجاری، براساس کاربری ملک در پروانه ساختمان، فعالیت تجاری انجام شود، شهرداری تخلف را در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تبصره یک مطرح می‌کند. اگر تخلف تغییر کاربری ملک تایید شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری باید در مدت یک ماه برای تعطیلی ملک تصمیم بگیرد. مالک ملک یا مستاجر ۲ ماه برای تعطیلی ملک فرصت دارد.

-در صورتیکه مالک یا مستاجر با توجه به اطلاع از تصمیم شهرداری، در ملک، فعالیت تجاری را ادامه دهد، به مجازات حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و پرداخت جزای نقدی تغییر کاربری ملک غیرمجاز محکوم و ملک تعطیل می‌شود.

هزینه تغییر کاربری املاک

شهرداری‌ها هر سال هزینه تغییر کاربری املاک را تعیین می‌کنند. هزینه تغییر کاربری مربوط به مالیات و عوارض املاک است. عوامل مختلفی مانند مساحت ملک، وضعیت ملک، موقعیت مکانی ملک و بافت ملک در تعیین هزینه تغییر کاربری املاک موثر است.

مرجع صالح رسیدگی به تغییر کاربری شهری

بر طبق ماده ۵ قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری، مرجع صالح رسیدگی به درخواست تغییر کاربری شهری، کمیسیون ماده ۵ قانون شهرداری است.

تغییر کاربری کشاورزی

تغییر کاربری کشاورزی، یکی از مهمترین موضوعات در کاربری اراضی کشاورزی و باغات است که نحوه بهره‌برداری و استفاده از زمین زراعی و باغی تغییر می‌کند. قانونگذار در ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغات مصوب سال ۱۳۷۵ بیان کرده که تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات در بیرون از محدوده قانونی شهرها، برای حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغی به غیر از موارد ضروری و قانونی ممنوع است. همچنین بر طبق ماده یک آیین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی و باغی، هر نوع فعالیت که مانع بهره برداری و تداوم کشاورزی در اراضی زراعی و باغی با تاسیس بنا، افزایش یا استخراج شن و ماسه شود، وزارت جهاد کشاورزی آن را تغییر کاربری تشخیص می‌دهد.

مصادیق تغییر کاربری

براساس ماده یک دستورالعمل مشخص ‌شدن مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز و ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغی، مرجع صالح تشخیص مصادیق تغییر کاربری املاک به صورت غیرمجاز،‌ سازمان امور اراضی کشور  است. بنابراین در صورت هر نوع ابهام در مورد تغییر کاربری املاک، باید از سازمان امور اراضی استعلام گرفته و براساس استعلام مربوطه اقدام شود. مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به شرح ذیل است:

-دیوارکشی اراضی کشاورزی

-استخراج غیرقانونی شن و ماسه از زمین کشاورزی

-خاک برداری، خاک ریزی و گودبرداری غیرقانونی

-ساخت آلاچیق و نصب کانکس در اراضی کشاورزی بدون تغییر کاربری مجاز

-قطع و خشک ‌کردن باغها

مرجع تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی

بر طبق ماده ۵ قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی، مرجع تعیین تغییر کاربری املاک در شهرها و محدوده شهرها، کمیسیون ماده ۵ شهرداری است. اما براساس ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغی، مرجع تشخیص تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی، وزارت جهاد کشاورزی است. اعضای کمیسیون تشخیص اراضی کشاورزی و باغی شامل رئیس جهاد کشاورزی، رییس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست، مدیر امور اراضی و نماینده استاندار است.

مدارک لازم تغییر کاربری املاک

-مدارک هویتی مالک

-اصل سند مالکیت ملک

-مشخصات ملک شامل آدرس، کد پستی و کروکی ملک

هزینه تغییر کاربری املاک

هزینه تغییر کاربری املاک به شرح ذیل است:

-هزینه مالیاتی و عوارض شهرداری

-هزینه تغییر کاربری ملک

-هزینه نقشه ملک برای تخریب و نوسازی ملک

-هزینه تخریب ملک

تغییر کاربری در  آرای وحدت رویه

شماره رای وحدت رویه: ۸۲۲

تاریخ رای وحدت رویه:۱۴۰۱/۰۳/۳۱

موضوع : تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی، جرم آنی است.

براساس ماده ۱۰ قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغی سال ۱۳۷۴، هر نوع اقدام  مانند استخراج شن و ماسه و تاسیس بنا که با تشخیص وزارت جهاد کشاورزی، تغییر کاربری محسوب شود، عنصر مادی جرم تغییر کاربری غیرمجاز املاک کشاورزی و باغی است و از آنجایی که بر طبق قانون، تداوم نتیجه جرم و آثار آن، به معنی استمرار عنصر مادی جرم نیست، تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی و باغی، جرم آنی است و مرور زمان جرم تعزیری ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۹۲ در خصوص آن اعمال می‌شود.

وکیل امور ملکی عدل آرا

با توجه به حجم پرونده‌های قضایی در خصوص جرایم تغییر کاربری غیرمجاز، بهتر است قبل از هر اقدام برای تغییر کاربری املاک، اراضی کشاورزی و باغی از مشاوره و وکالت وکیل متخصص امور ملکی بهره مند شوید. سوالات حقوقی در مورد شرایط تغییر کاربری املاک، هزینه تغییر کاربری و جرم تغییر کاربری غیرمجاز املاک را با وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید، تا با بررسی مدارک و مستندات پرونده، راهنمایی لازم را دریافت کنید.