تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید چیست؟

دعوای خلع ید و تخلیه ید از مهمترین دعاوی حقوقی مطرح شده در مراجع قضایی است که در بسیاری موارد به دلیل عدم آگاهی از تفاوت خلع ید و تخلیه ید باعث رد دادخواست این دو نوع دعوا می‌شود. سوالی که وجود دارد این است که دعوای خلع ید و تخلیه ید دو عنوان مجزا هستند، باید دارای چه شرایطی برای طرح در مرجع قضایی باشند؟ دعوای خلع ید در خصوص اموال غیر منقول و تخلیه ید برای اموال منقول و غیر منقول قابل طرح است. در این مقاله در مورد تفاوت‌های خلع ید و تخلیه ید توضیح داده شده است.

دعوای خلع ید چیست؟

دعوای خلع ید در مواردی مطرح می‌شود که شخص برای خارج کردن مال غیر منقول از تصرف دیگران به مرجع قضایی مراجعه می‌کند. طبق ماده 308 قانون مدنی غصب شامل استیلای حق دیگری به نحو عدوانی است. اصطلاح خلع ید در قانون مدنی بیان نشده است، اما خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی کرده است.

 خلع ید از نوع دعاوی مالی است که شخص با استناد به سند رسمی مالکیت مال غیر منقول، اقدام قانونی می کند. خلع ید یکی از مهمترین و پیچیده ترین نوع دعاوی مالکیت است که در صورت عدم مطرح شدن اصولی و قانونی باعث هزینه‌های دادرسی زیاد و اطاله دادرسی خواهد شد. بنابراین بهتراست در طرح دعوای خلع ید از وکالت وکیل متخصص امور ملکی استفاده کنید.

شرایط لازم برای طرح دادخواست خلع ید

دادخواست خلع ید برای خارج کردن مال غیر منقول از تصرف شخص غاصب مطرح می‌شود. برای طرح دادخواست خلع ید باید شرایطی وجود داشته باشد که شامل موارد ذیل است:

• خواهان در این نوع دعوا باید دارای سند مالکیت رسمی باشد تا مالکیت مال غیر منقول ثابت شود.
• در صورتی که خواهان مالک اصلی مال غیر منقول باشد، ولی سند مالکیت رسمی نداشته باشد، باید دادخواست اثبات مالکیت مال غیرمنقول را در دادگاه مطرح و بعد از اخذ حکم راجع به مالکیت، دعوای خلع ید را مطرح کند.
• مال مورد دعوای خلع ید باید از اموال غیر منقول مانند خانه و مغازه باشد و در مورد اموال منقول صدق نمی کند.
• تصرف در مال غیر منقول در دعوای خلع ید باید عدوانی و بدون هیچ قرارداد و به صورت تصرف غیر قانونی باشد.

طرح خلع ید در اموال غیر منقول موروثی

یکی از مواردی که می‌توان دادخواست خلع ید مطرح کرد، زمانی است که یکی از وراث بدون اجازه بقیه وارثین در ملک یا زمین موروثی تصرف غاصبانه و غیر قانونی کند. دعوای خلع ید در اموال موروثی موقعی قابل پذیرش از طرف دادگاه است که قرارداد قانونی بین وارثین وجود نداشته باشد. در نتیجه هر یک از وارثین در ملک موروثی سهم دارند و می‌توانند برای خارج کردن مال غیر منقول از تصرف وارث غاصب اقدام کنند. در این مورد خواهان می‌تواند علاوه بر دعوای خلع ید، دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را در دادگاه صالح مطرح کند.

دعوای تخلیه ید چیست؟

زمانی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تمام می شود، در صورتیکه موجر قرارداد اجاره را تمدید کند، مستاجر می‌تواند از مال مورد اجاره استفاده کند. در صورتیکه مستاجر قرارداد اجاره را تمدید نکند و به استفاده از مال مورد اجاره بدون اجازه موجر ادامه دهد، موجر می‌تواند با طرح دادخواست تخلیه ید اقدام به تخلیه مال مورد اجاره کند. دعوای تخلیه ید از نوع دعاوی غیر مالی است که مرجع صالح رسیدگی به آن شورای حل اختلاف است.

 دعوای تخلیه ید در قانون روابط موجر و مستاجر 1356

مقررات مربوط به تخلیه ید در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 با یکدیگر متفاوت است. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تنها با انقضای مدت اجاره، مالک نمی‌تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را درخواست کند، بلکه باید برای تخلیه ید شرایط ذکر شده در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 را ثابت کند. موارد مستند به درخواست تخلیه ید مورد اجاره به شرح ذیل است:

• در صورتیکه مستاجر مال مورد اجاره را بدون اجازه موجر به شخص ثالث انتقال دهد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر حقی برای انتقال ملک به ثالث را ندارد و در این صورت مالک حق طرح دعوای تخلیه ید را در شورای حل اختلاف دارد.
• پرداخت نکردن اجاره بها با ارسال اظهار نامه و سپری شدن مدت زمان قانونی
• مستاجر شغل خود را با شغل قبلی تغییر دهد.
• مستاجر در نگهداری از عین مستاجره تعدی و تفریط کرده باشد.
• موجر برای تخریب و نوسازی ملک مورد اجاره اقدام کند.
• موجر ملک را برای تجارت شخصی خود نیاز داشته باشد. بنابراین مالک باید نیازمند کسب و کار در محل مورد اجاره باشد تا بتواند دعوای تخلیه ید را مطرح کند و مالک نمی‌تواند برای نیاز شخصی کسب وکار فرزندان، نزدیکان و بستگان خود اقدام به تخلیه ید مورد اجاره کند.
• موجر نیاز شخصی برای سکونت خود در محل مورد اجاره را دارد. همچنین ملک می‌تواند برای سکونت فرزندان، پدر و مادر و همسر خود نیز دعوای تخلیه ید را مطرح کند.

اجرای حکم تخلیه ید

زمانی که موجر حکم تخلیه ید را از شورای حل اختلاف دریافت کرد، بعد از صادر شدن اجراییه به مستاجر اخطار داده می‌شود که 10 روز مهلت دارد که عین مستاجره را تخلیه و به موجر تسلیم کند. در صورتیکه مستاجر ملک را تخلیه نکند، اجرای حکم تخلیه ید قهرا انجام خواهد شد.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

برای طرح دعوای خلع ید و تخلیه ید باید بدانید که این دو نوع دعوا دارای تفاوت های مهمی هستند که اطلاع از این تفاوت‌ها می‌تواند در طرح دادخواست صحیح و قانونی در مرجع قضایی موثر باشد. تفاوت‌های خلع ید و تخلیه ید به شرح ذیل است:

• خلع ید در مورد اموال غیر منقول و تخلیه ید برای اموال منقول و غیر منقول قابل طرح است.
• خواهان در دعوای خلع ید باید سند مالکیت رسمی داشته باشد، اما در تخلیه ید به سند مالکیت نیاز نیست و خواهان به صرف مالک بودن منافع می تواند طرح دعوا کند.
• در خلع ید نیاز به وجود قرارداد نیست و با تصرف غیر قانونی ملک به وسیله غاصب می‌توان دادخواست خلع ید را مطرح کند. اما در تخلیه ید باید قرارداد وجود داشته باشد و با اتمام مدت قرارداد ملک در تصرف غیر قانونی شخص غاصب قرار گرفته است.
• خلع ید از نوع دعاوی مالی و تخلیه ید از دعاوی غیر مالی است. بنابراین هزینه دادرسی خلع ید طبق دعاوی مالی و هزینه دادرسی تخلیه ید بر طبق دعاوی غیر مالی محاسبه می‌شود.

تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی

دعوای خلع ید و تصرف عدوانی دعاوی مطرح شده در خصوص اموال غیر منقول است و در هر دو مورد ملک در تصرف غیر قانونی غاصب قرار دارد. اما خلع ید با تصرف عدوانی تفاوت‌هایی دارد که به شرح ذیل است:

• خلع ید در مواردی مطرح می‌شود که شخص دارای سند رسمی مالکیت باشد، اما در تصرف عدوانی شخص باید در ملک دارای سابقه تصرف باشد. بنابراین در صورتیکه شخص مالک منافع مال غیر منقول باشد، می‌تواند دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه مطرح کند. اما برای طرح دادخواست خلع ید مالک باید دارای سند مالکیت رسمی باشد.
• خلع ید دعوای مالی و تصرف عدوانی دعوای غیر مالی است. بنابراین هزینه دادرسی تصرف عدوانی برای همه افراد مساوی است، ولی هزینه دادرسی خلع ید برطبق ارزش ملک مورد نظر تعیین می‌شود.
• حکم خلع ید برای اجرا شدن باید قطعی شود، اما برای اجرای حکم تصرف عدوانی نیاز به قطعی شدن حکم نیست.
• دعوای خلع ید فقط در دادگاه حقوقی و تصرف عدوانی در دادگاه حقوقی و کیفری قابل طرح است.
• در خلع ید باید تشریفات آیین دادرسی رعایت شود ولی در تصرف عدوانی نیاز به رعایت این تشریفات نیست.

دادخواست خلع ید با سند عادی

از شرایط اصلی برای طرح دادخواست خلع ید داشتن سند مالکیت رسمی است. برای طرح دعوای خلع ید نمی‌توان به سند عادی مالکیت استناد کرد. اما در بعضی موارد شرایطی وجود دارد که می‌توان با سند عادی دعوای خلع ید را مطرح کرد. در این حالت مالک سند عادی باید ابتدا دادخواست اثبات مالکیت را در دادگاه مطرح و حکم قطعی اثبات مالکیت ملک را اخذ کند. همچنین شخص می‌تواند برای طرح دادخواست خلع ید و اثبات مالکیت همزمان اقدام کند.

مرجع صالح رسیدگی دعوای خلع ید

خلع ید دعاوی حقوقی و در دادگاه حقوقی قابل طرح است. از آنجاییکه خلع ید مربوط به دعاوی غیر منقول است، مرجع صالح رسیدگی به آن شورای حل اختلاف نیست، حتی در مواردی که قیمت منطقه‌ای ملک کمتر از بیست میلیون تومان باشد.دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، مرجع صالح به رسیدگی است.

وکیل متخصص خلع ید و تخلیه ید

با توجه به مطالبی که در مورد دعوای خلع ید و تخلیه ید بیان شد، برای طرح دادخواست این دو دعوا شرایطی لازم است که در بسیاری موارد افراد در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی دچار اشتباه می‌شوند و مرجع قضایی رد دادخواست را صادر می کند. بنابراین بهرمندی از مشاوره و وکالت وکیل متخصص امور حقوقی که بر تمام قوانین و مقررات این نوع دعاوی تسلط و آگاهی کامل دارد، امری اجتناب ناپذیر است. سوالات و مشکلات حقوقی خود را در مورد خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی با وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید تا در تمام مراحل دادرسی همراه شما باشند.