حقوق ثبتی چیست؟
حقوق ثبتی، یکی از مهمترین و پیچیده‌ترین حقوقی است که در مورد قوانین و مقررات ثبت املاک، ثبت اسناد، ثبت احوال، ثبت شرکتها، ثبت نام های تجاری و ثبت طرح‌های صنعتی و اختراع پرداخته‌شده است. یکی از مهمترین حقوق ثبتی، حقوق ثبت اسناد و املاک است که شامل قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک، با هدف ثبت قراردادها و ثبت املاک در دفتر اسناد رسمی است. در این مقاله در مورد حقوق ثبتی و مهمترین قوانین و مقررات حقوق ثبتی پرداخته شده‌است.
سازمان اسناد و املاک کشور
ثبت املاک امری مهم و ضروری است، بنابراین در هر کشوری سازمان مشخصی، مسئولیت ثبت املاک و اسناد و نظارت بر رعایت قوانین و مقررات ثبتی را برعهده دارد. سازمان ثبت اسناد و املاک در ایران، وظیفه ثبت املاک و اسناد را بر عهده دارد. با توجه به اهمیت ثبت املاک و اسناد، قوانین و مقررات با عنوان قانون ثبت اسناد و املاک توسط قانونگذار تصویب و اجرایی شده‌است. افراد در طول زندگی خود با موضوع ثبت املاک و اسناد روبرو هستند، بنابراین افراد باید با قوانین و مقررات ثبتی آشنا شوند.
دامنه حقوق ثبتی
براساس قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ با الحاقات و اصلاحات و تعریف حقوق ثبتی، موضوع اصلی حقوق ثبت، ثبت اسناد و املاک است. محتوای مواد حقوق ثبت، شامل قانون شکلی و ماهوی است که با ترکیب این دو قانون، قوانین و مقررات ثبتی تشکیل شده‌است. قانون ثبت املاک، اهمیت زیادی در معاملات و قراردادها دارد.
ثبت املاک
املاک در حقوق ثبتی شامل مال غیر منقول است. واژه ملک، مال و غیرمنقول در حقوق ثبتی آثار قانونی خاصی دارد.
-مال: مال به معنی ملک شخصی و دارایی شخص است و در اقتصاد به معنی هر چیزی که ارزش مبادله‌ای دارد، تعریف شده‌است.
-ملک: به معنی زمین یا هرچیزی که اموال شخص و در تصرف شخص است. در بسیاری موارد ملک به معنی اموال غیرمنقول، استفاده می‌شود. اموال شامل اموال منقول و غیرمنقول است.
ثبت اسناد
ثبت اسناد یکی از موضوعات مهم و اساسی در حقوق ثبتی است. در قانون ثبت هر نوشته‌ای که در دعوا یا دفاع بتوان به آن استناد کرد، سند تعریف شده‌است. اسناد شامل دو نوع سند رسمی و سند عادی است.
-سند رسمی: سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت املاک و اسناد یا در دفتر اسناد رسمی نزد ماموران رسمی در حدود صلاحیت قانونی آنها، تنظیم می‌شود.
-سند عادی: سند عادی، سندی است که به صورت سند رسمی تنظیم نشده است. بنابراین هر نوع سندی، به غیر از سند رسمی، سند عادی است.
قوانین و مقررات حقوق ثبتی
حقوق ثبتی مجموعه ای از قوانین و مقررات به شرح ذیل است:
-قانون ثبت اسناد و املاک
-قانون ثبت شرکتها
-قانون ثبت نام‌های تجاری
-قانون ثبت اختراع و طرح‌های صنعتی
ویژگی اسناد ثبتی در حقوق ثبت
-سند رسمی برای طرفین قرارداد، وراث و قائم مقام آنها اعتبار دارد.
-در مورد اسناد رسمی، انکار و تردید مسموع نیست و فقط می‌توان در خصوص اسناد رسمی ادعای جعل مطرح کرد، یا اینکه از جهات قانونی، اعتبار ندارد.
-سندی که براساس قوانین ثبتی، ثبت شوند، سند رسمی است و متن آن و امضاهای درج شده در آن، اعتبار قانونی دارد، مگر جعلیت سند اثبات شود.
-سند ثبت شده در بخش معاملات و تعهداتی که در سند قید شده، نسبت به طرفین تعهد و قائم مقام قانونی آنها، اعتبار و رسمیت دارد.
-معاملاتی که در مورد اموال غیرمنقول براساس قانون ثبت املاک، ثبت شده، نسبت به طرفین معامله و اشخاص ثالث، رسمیت و اعتبار قانونی دارد.
-اسناد رسمی مربوط به دیون و اموال منقول، اسنادی لازم‌الاجرا هستند.
-اسناد رسمی مربوط به معاملات املاک بدون مراجعه به مراجع قضایی، اسناد لازم‌الاجرا هستند.
منابع حقوق ثبتی
مهمترین منابع حقوق ثبتی به شرح ذیل است:
-قانون ثبت اسناد و املاک کشور
-قانون ثبت احوال
-قانون ثبت شرکتها مصوب سال ۱۳۱۰
-قانون دفاتر اسناد رسمی، کانون سردفتران و دفتریاران سال ۱۳۵۴
-قانون مربوط به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند رسمی
-قانون مربوط به تعیین تکلیف پرونده‌های اعتراض ثبتی بدون سابقه
-قانون مربوط به تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی
قانون ثبت املاک
براساس قانون، دولت شخصی که ملک به نام وی در دفتر املاک اداره ثبت املاک ثبت شده یا شخصی که ملک به وی منتقل شده یا ملک از طریق ارث به شخص تعلق گرفته را مالک رسمی می‌‌شناسد. بنابراین بر طبق قانون ثبت املاک، هرنوع نقل و انتقال ملک باید در دفتر ثبت املاک، ثبت شود.
قانون ثبت اسناد
بر طبق قانون ثبت اسناد، اسنادی که باید ثبت شوند شامل معاملات و عقود مربوط به عین یا منافع املاکی که در دفتر املاک ثبت شده و معاملات مربوط به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده‌است. اسنادی که براساس قانون ثبت اسناد، ثبت نشوند، در هیچ مرجع قضایی و اداری پذیرفته نمی‌شود.
قانون ثبت شرکتها
قانون ثبت شرکتها، یکی از مهمترین قوانین حقوق ثبتی است که در سل ۱۳۱۰ به تصویب رسید. براساس قانون ثبت شرکتها، شرکت‌های ایرانی ذکر شده در قانون تجارت، موظف به مطابقت تشکیلات خود با قوانین و مقررات قانون تجارت و ثبت شرکت براساس قانون ثبت شرکتها مصوب سال ۱۳۱۰ هستند. همچنین براساس قانون، در صورتیکه شرکتها بر طبق قانون ثبت شرکتها، ثبت نشوند، محکوم به انحلال شرکت یا پرداخت جریمه نقدی هستند.
قانون ثبت مالکیت معنوی
قانون ثبت مالکیت معنوی، یکی از مهمترین قوانین و مقررات حقوق ثبتی است که در مورد ثبت اختراع و طرح‌های صنعتی و علائم تجاری در سال ۱۳۸۶ تصویب شده است. حقوق ثبتی شامل قانون ثبت اسناد و املاک، قانون ثبت شرکتها، قانون ثبت احوال، قانون ثبت مالکیت معنوی است که افراد با مراجعه به این قوانین می‌توانند مشکلات حقوقی خود را حل کنند. مثال شخص برای ثبت اختراع یا علامت تجاری باید با شرایط و مدارک ثبت اختراعات آشنایی داشته تا بتواند اظهارنامه را در سامانه مالکیت معنوی ثبت کند.
دعاوی ثبتی در حقوق ثبتی
دعاوی ثبتی، از مهمترین دعاوی مطرح‌شده در مراجع قضایی به شرح ذیل است:
-دعاوی ثبت املاک
-دعاوی ثبت اسناد
-دعاوی ثبت شرکتها
-دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا
دعاوی ثبت املاک در حقوق ثبتی
دعاوی ثبت املاک در مورد اختلاف در اجرای تشریفات ثبتی ملک است. دعاوی ثبتی در حوزه املاک به شرح ذیل است:
-دعاوی مربوط به درخواست ثبت ملک
-دعاوی اعتراض به ثبت املاک
-دعاوی ابطال سند رسمی ملک
-دعاوی مربوط به اعتراض قرارداد رسمی بر خلاف قانون
-دعاوی مربوط به ابطال اسناد مالکیت معارض
-دعاوی مربوط به جعلیت سند ملکی
دعاوی ثبتی اسناد لازم‌الاجرا
دعاوی ثبتی اسناد لازم‌الاجرا، دعاوی ثبتی است که نسبت به سند رسمی در مرحله اجرا، اعتراض مطرح می شود. مهمترین دعاوی ثبتی اسناد لازم الاجرا در مرحله اجرا، شامل دعاوی اعتراض به اجرای ثبت، دعاوی درخواست ابطال اجراییه ثبتی سند و توقف عملیات اجرایی سند لازم الاجرا است.
انواع اعتراض ثبت املاک در حقوق ثبتی
اعتراض ثبتی املاک در حقوق ثبتی به شرح ذیل است:
-اعتراض در مورد عملیات ثبت املاک
-اعتراض در مورد تحدید حدود املاک ثبتی
-اعتراض در مورد حقوق ارتفاقی املاک ثبتی
مهلت قانونی اعتراض ثبتی املاک
قانونگذار در حقوق ثبتی برای اعتراض ثبتی املاک، مهلت قانونی تعیین کرده است. قوانین و مقررات ثبت املاک و اسناد بسیار پیچیده و سخت هستند، بنابراین برای انجام هرگونه اعتراض ثبتی املاک از مشاوره و وکالت وکیل امور ثبتی بهره‌مند شوید. یکی از موضوعات مهم در مورد اعتراض ثبتی املاک، مهلت قانونی تعیین شده برای اعتراض است. اعتراض ثبتی املاک باید در اداره ثبت املاک مطرح و به وسیله آگهی ثبتی مشخص شود. براساس ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک، مهلت اعتراض به ثبت املاک، سه ماه است. در صورتی که اعتراض ثبتی ملک در مرجع صالح غیر از اداره ثبت مطرح و در مهلت قانونی ۹۰ روز ، آگهی ثبتی به اداره ثبت املاک فرستاده نشود، نمی‌توان به ثبت ملک مذکور، اعتراض کرد.
مرجع صالح رسیدگی به اعتراض اسناد لازم الاجرا
بر طبق ماده یک اصلاح مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی کشور، در صورتی که اجرای سند لازم الاجرا برخلاف مفاد قانونی باشد، می‌توان نسبت به آن اعتراض کرد. قانونگذار بر طبق ماده ۲ اصلاح قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، دادگاه عمومی حقوقی محل اجرای دستور ثبتی سند لازم الاجرا را مرجع صالح رسیدگی به اعتراض اسناد لازم الاجرا مشخص کرده‌است.
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی
با توجه به نوع دعاوی ثبتی، مرجع صالح رسیدگی به این نوع دعاوی به شرح ذیل است:
-اداره ثبت
-هیات حل اختلاف ثبت
-هیات نظارت ثبت ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد
– شورای عالی ثبت
اداره ثبت
اداره ثبت به عنوان یکی از مهمترین و اصلی‌ترین مرجع رسیدگی به اختلافات ثبتی مانند دعاوی افراز ملک است. اختلافات ثبتی مانند اعتراض اشخاص نسبت به نحوه اجرای ثبت چک و مهریه با رییس اداره ثبت محل است.
هیات حل اختلاف ثبتی در حقوق ثبتی
براساس قانون ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی این قانون، در موارد ذیل هیات حل اختلاف ثبتی، مرجع صالح رسیدگی به اختلافات و دعاوی ثبتی است:
-تعیین تکلیف املاکی که مشاعا منتقل شده، ولی انتقال‌گیرنده به شکل افراز ملک را تصرف کرده‌است.
-تعیین تکلیف املاک بدون سابقه ثبتی و تصرف مالکانه توسط متقاضی ثبت ملک
-تعیین تکلیف ساختمان‌های ساخته شده در اراضی عمومی، دولتی و موقوفه
-تعیین تکلیف املاک با عرصه و اعیان جدا و عرصه کمتر از عین. مثال در زمین ۵۰۰ متری ساختمان ۱۰ طبقه با متراز ۲۰۰ متر در هر طبقه ساخته شود و مالک عرصه و اعیان اختلاف داشته باشند.
-تعیین تکلیف اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی بدون سند به دلیل موانع قانونی
-تعیین ساختمان‌های احداثی قبل از سال ۱۳۷۰ در زمین‌های بدون سند رسمی مالکیت
هیات نظارت ثبت در حقوق ثبتی
هیات نظارت ثبتی براساس ماده ۲۵ قانون ثبت، در موارد ذیل مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی است:
-اعتراض به نظر رئیس اداره ثبت اسناد و املاک و کارشناسان اداره اجرایی ثبت
-اعتراض به اشتباهات ثبتی که در اجرای مقدماتی ثبت املاک به وجود می‌آید.
-هر نوع سهو و اشتباه قلم در اجرای ثبت املاک و انتقالات بعدی در دفتر ثبت ملک
-اعتراض به تعارض در سند مالکیت
-اعتراض به اشتباهات در اجرای تفکیک املاک ثبتی
شورای عالی ثبت در حقوق ثبتی
شورای عالی ثبت، یکی از مهمترین مراجع حل اختلاف دعاوی ثبتی در موارد ذیل است:
-مرجع صالح تجدید نظر از تصمیم‌های هیات نظارت بر طبق بندهای ۱، ۵و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد.
-ایجاد رای وحدت رویه ثبتی در هیات‌های نظارت بر طبق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد.
حقوق ثبتی در آرای وحدت رویه
شماره رای وحدت رویه: ۷۸۴
تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۹۸/۰۹/۲۶
موضوع رای وحدت رویه: اعتراض ثالث به عملیات اجرای ثبتی
براساس ماده ۸ قانون اصلاح مواد قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی و اختلافات عملیات اجرایی ثبت، رییس اداره ثبت محل صادرکننده اجرای ثبتی است. اما این موضوع مانعی برای طرح دعاوی حقوقی مانند اثبات مالکیت در مراجع قضایی نیست. در صورتیکه در رسیدگی به دعاوی مانند اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از نظر سابقه ثبتی یا توقیف مال یا ملک مانع قانونی وجود داشته باشد، دعوای توقیف و ابطال عملیات اجرایی باید در دادگاه صالح مطرح شود.
نظر ابرازی : براساس نظر ابرازی، شخص ثالث ابتدا باید اعتراض ثبتی را به رئیس ثبت املاک و اسناد محل مطرح کند و در صورتی که رییس اداره ثبت محل از نظر قانونی، اعتراض ثبتی را رد کرد، می‌توان اعتراض به ابطال یا توقیف عملیات اجرایی را در مرجع صالح قضایی مطرح کند.
وکیل امور ثبتی عدل آرا
با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک، قبل از هر اقدام در دعاوی ثبتی از مشاوره و وکالت وکیل امور ثبتی استفاده کنید. سوالات حقوقی خود در مورد امور ثبتی، نحوه طرح دعاوی ثبتی، نحوه اعتراض به ثبت املاک و اسناد را با وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید تا با بررسی مدارک و مستندات پرونده، بهترین راهنمایی را دریافت کنید.
دیدگاهتان را بنویسید