دعاوی اراضی و املاک و انواع آن

دعاوی اراضی یکی از مهمترین دعاوی در خصوص اراضی و املاک است. اراضی با توجه به نوع بهره‌وری، کاربری و محل وقوع مالکیت متفاوت هستند. با توجه به قوانین و مقررات پیچیده قانون اراضی، قبل از هر اقدام برای طرح یا دفاع در دعاوی اراضی از مشاوره و وکالت وکیل متخصص اراضی بهره‌مند شوید، تا در کوتاهترین زمان ممکن به نتیجه موفق در پرونده دعاوی اراضی برسید. در این مقاله در مورد انواع اراضی،‌ دعاوی اراضی و مرجع صالح رسیدگی به دعاوی اراضی پرداخته شده است.

سازمان امور اراضی کشور

سازمان امور اراضی، سازمانی مستقل و و ابسته به وزارت کشاورزی، درسال 1371 با ادغام سازمان اصلاحات اراضی و ستاد مرکزی هیئت 7 نفره تشکیل شد.

انواع اراضی در قانون اراضی

قانونگذار اراضی را در یک تقسیم بندی مشخص کرده‌است. مرجع صالح رسیدگی به تشخیص نوع اراضی بایر یا  دایر، وزارت مسکن و شهرسازی است که به این تشخیص می‌توان در دادگاه صالح اعتراض کرد.

-اراضی دایر: اراضی که در آن ساخت و ساز و کشاورزی انجام می‌شود.

-اراضی بایر: اراضی که در حال حاضر قابل ساخت و کشاورزی نیست، اما در گذشته آباد بوده است.

-اراضی موات: اراضی که در حال حاضر و در گذشته هیچ نوع ساخت و ساز و کشاورزی در آن انجام نشده‌است.

تعریف اراضی ملی

اراضی که خارج از محدوده شهری قرار دارند و متعلق به اداره منابع طبیعی هستند، اراضی ملی گفته می‌شود. اما اراضی که داخل بافت شهری قرار دارند، وابسته به سازمان مسکن و شهرسازی است. بر طبق قانون ملی شدن جنگل‌ها مصوب سال ۱۳۴۱۷، سابقه احیای زمین، ملاک تشخیص ملی بودن اراضی است و اسناد مالکیت بدون سابقه احیا، اعتبار قانونی ندارند.

انواع دعاوی اراضی

مهمترین دعاوی اراضی به شرح ذیل است:

-دعاوی اراضی شهری

-دعاوی اراضی ملی

-دعاوی اراضی زراعی و باغات

-دعاوی اراضی مناطق آزاد

-دعاوی اراضی شهرک‌های صنعتی و جدید

مهمترین دعاوی اراضی زارعی

مهمترین دعاوی اراضی زراعی شامل موارد ذیل است:

-دعاوی اراضی کشت موقت

-دعاوی اراضی موات بیرون از بافت شهری وابطال اسناد آن

-دعاوی اراضی مربوط به اصلاحات اراضی

-دعاوی مربوط به حق نسق، حق ریشه و حق زارعانه

-دعاوی مربوط به ساخت و ساز اراضی روستایی و بیرون از بافت شهرها

مهمترین دعاوی مالکیت اراضی

مهمترین دعاوی مالکیت اراضی به شرح ذیل است:

-دعاوی مربوط به مصادره املاک

-دعاوی مربوط به اصل ۴۹ دادگاه انقلاب

-دعاوی مربوط به تفکیک و افراز املاک

-دعاوی تغییر کاربری مجاز و غیر مجاز املاک و اراضی

-دعاوی مالکیت درختان و عرصه باغات

-دعاوی مربوط به اجاره باغات برای بهره‌برداری و برداشت میوه مستاجر با حق استفاده مالک

مهمترین دعاوی اراضی شهری

مهمترین دعاوی اراضی شهری به شرح ذیل است:

-دعاوی مربوط به اعتراض ماده ۱۲ قانون زمین شهری و اراضی موات شهری

-دعاوی مربوط به منابع طبیعی و اراضی ملی

-دعاوی مربوط به اعتراض به کمیسیون ماده ۵۶ هیات ماده واحده شعب ویژه در خصوص تشخیص اراضی ملی

نحوه تشخیص ملی بودن اراضی

مرجع صالح برای تشخیص ملی بودن اراضی، کمیسیون ماده ۵۶ قانون منابع طبیعی است. بنابراین املاک و زمین‌هایی که اراضی ملی هستند، جز املاک دولتی قرار می‌گیرند. برای اعتراض به تشخیص ملی بودن اراضی، باید به کمیسیون ماده واحده در اداره منابع طبیعی مراجعه شود.

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۵۶ اداره منابع طبیعی

ملکی که قبلا دارای مالک حقیقی و حقوقی باشد و کمیسیون ماده ۵۶ آن را جزء اراضی ملی تشخیص دهد، سند مالکیت آن باطل و زمین جزء املاک دولتی قرار می‌گیرد. در صورتی که در کمیسیون ماده واحده، اختلاف حل نشد، مرجع قضایی، صالح به رسیدگی اختلاف است. مالک باید سند و مبایعه نامه زمین را مغایر با شرایط اراضی ملی، به مرجع قضایی ارائه کند. در مرجع قضایی، کارشناس رسمی دادگستری، صلاحیت تشخیص ملی بودن اراضی را بر عهده دارد.

جرم تغییر کاربری اراضی ملی

هر نوع ایجاد بنا، افزایش یا برداشت شن و ماسه و اقداماتی که وزارت کشاورزی تغییر کاربری تشخیص دهد، جرم تغییر کاربری رخ داده است. در صورتی که هر نوع تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از کمیسیون ماده ۵۶ و غیرمجاز انجام شود، جرم است و ماموران جهاد کشاورزی باید برای توقف عملیات تغییر کاربری، به اداره جهاد کشاورزی اطلاع دهند.

زمین خواری

زمین خواری یکی از مهمترین دعاوی اراضی با نقل و انتقال اراضی به صورت غیرقانونی است. زمین‌خواری نوعی جرم کلاهبرداری است؛ زیرا شخص با توسل به وسایل متقلبانه و تغییر غیرقانونی اراضی را متصرف شده است. عنصر مادی جرم زمین‌خواری، تصرف اراضی ملی و سازمان‌های دولتی و تصاحب زمین دیگران و تغییر کاربری اراضی به صورت غیرقانونی است.

جرم تصرف عدوانی اراضی

قانونگذار تصرف عدوانی اراضی دولتی و شخصی را جرم دانسته و در قانون برای آن مجازات تعیین کرده‌است. تصرف عدوانی، جرم مستمر و مرتکب به مجازات حبس تعزیری یک ماه تا یکسال محکوم می‌شود. همچنین براساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و ماده ۲ قانون اصلاح جلوگیری از تصرف عدوانی، تصرف غیرقانونی اراضی ملی، جرم است.

دعاوی حقوقی ملکی و اراضی

مهمترین دعاوی حقوقی ملکی و اراضی به شرح ذیل است:

-دعاوی مربوط به ملک مشاع

-دعاوی سرقفلی ملک تجاری

-فک رهن املاک و اراضی

-دعوای تخلیه ملک

-اثبات مالکیت املاک و اراضی

-دعاوی مرتبط به حق کسب و پیشه و تجارت املاک

-ابطال سند مالکیت املاک و اراضی

-مطالبه اجرت‌المثل املاک و اراضی

-دعاوی مربوط به اخذ صورت مجلس تفکیکی املاک و دریافت پایان کار

-دعاوی مربوط به فسخ و ابطال قراردادهای املاک و اراضی

دعاوی کیفری ملکی و اراضی

دعاوی کیفری در حوزه املاک و اراضی با وقوع جرمی اتفاق می افتد. مهمترین دعاوی کیفری ملکی و اراضی به شرح ذیل است:

-تصرف عدوانی کیفری

-ممانعت و رفع مزاحمت در املاک

-خلع ید املاک و اراضی

-کلاهبرداری در املاک و اراضی

-دعاوی کیفری انتقال املاک و اراضی متعلق به دیگران

-تغییر کاربری غیر قانونی در اراضی و املاک

-دعاوی مربوط به معامله معارض اراضی و املاک

-جعل اسناد اراضی و املاک

-خیانت در امانت املاک و اراضی

دعاوی ثبتی املاک و اراضی

دعاوی ثبتی املاک و اراضی، مربوط به اختلافات در ثبت اسناد و املاک است. دعاوی ثبتی املاک، از نوع دعاوی حقوقی ملکی است. مهمترین دعاوی ثبتی املاک به شرح ذیل است:

-اجرای ثبت املاک و اراضی

-تفکیک و افراز املاک و اراضی

-ابطال مراحل اجرای ثبت املاک و اراضی

-توقیف عملیات اجرای ثبتی املاک

-ابطال اجرائیه ثبتی اسناد رسمی مالکیت املاک و اراضی

دعاوی اراضی در مرجع قضایی

مهمترین دعاوی اراضی قابل طرح در مراجع قضایی به شرح ذیل است:

 -دعاوی مربوط به ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

-دعاوی مربوط به ابطال رای کمیسیون ماده ۵۶ در خصوص اراضی خارج از محدوده شهری

-دعاوی مربوط به ابطال اسناد دولتی بر طبق قانون اراضی ملی و برگشتن ملک به حالت قبلی

-دعاوی مربوط به ابطال اسناد عادی ایادی املاک واگذار شده از طرف دولت به اشخاص ثالث

-دعاوی مطالبه مبلغ املاک و اراضی تصرف شده

دعاوی اراضی در آرای وحدت رویه

شماره رای وحدت رویه:9409988311500229

تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۹۴/۰۸/۰۶

موضوع رای وحدت رویه:  مرجع رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت اراضی ملی

با توجه به قانون،‌ مرجع صالح رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت اراضی ملی که جزء منابع ملی هستند، کمیسیون ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی ملی ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از مراتع و جنگلها است.

مشاوره حقوقی با وکیل اراضی

وکیل امور اراضی با تسلط بر قوانین و مقررات خرید و فروش، اجاره و تقسیم املاک و مستغلات و اراضی، خدمات حقوقی ذیل را ارائه می‌کند:

-مشاوره حقوقی در زمینه اختلافات اراضی و املاک

-تهیه و تنظیم اسناد حقوقی مربوط به اراضی و املاک

-وکالت در معاملات و قراردادهای ملکی و اراضی

-مشاوره حقوقی در مورد دعاوی اراضی شهری و ملی

خدمات وکیل متخصص اراضی عدل آرا

مهمترین خدمات وکیل متخصص امور اراضی عدل آرا به شرح ذیل است:

-ارائه مشاوره حقوقی و انجام وکالت در خصوص دعاوی مربوط به آرای اراضی ملی

-وکالت در دعاوی مربوط به تصمیمات کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

-وکالت دعاوی مربوط به اراضی موات خارج از بافت شهری،‌موضوع ماده واحده قانون تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد

-وکالت دعاوی خلع ید و تصرف عدوانی، ممانعت و مزاحمت از حق در مورد اراضی و املاک

-ارائه مشاوره حقوقی در خصوص اقدامات ثبت املاک و اسناد

-تقاضای تفکیک و افراز املاک و تقسیم اراضی

-طرح اعتراض به دستور اجرای اسناد رسمی

وکیل متخصص اراضی عدل آرا

قوانین و مقررات ملکی و اراضی بسیار پیچیده است. طرح دعاوی اراضی و ملکی نیاز به تسلط بر تمام قوانین، مقررات و آیین‌نامه‌های مربوط به املاک و اراضی دارد. بنابراین قبل از هر اقدام برای طرح دعوا یا دفاع در دعاوی اراضی و ملکی، با  وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا  مشورت کنید. سوالات حقوقی خود در مورد املاک و اراضی را با وکیل اراضی عدل آرا مطرح کنید تا با بررسی مدارک و مستندات در تمام مراحل رسیدگی پرونده در مرجع قضایی، کمیسیون ماده ۵۶ و کمیسیون ماده ۲۰ همراه شما باشند.