شرایط تفکیک و تقسیم املاک چیست؟

تفکیک و تقسیم املاک یکی از موضوعات مهم در ثبت املاک و اسناد است. تقسیم ملک به قطعه‌های کوچک و صدور سند مالکیت برای هر قطعه به معنی تفکیک ملک است. افراد برای تفکیک ملک باید براساس قانون تفکیک املاک، اقدام کنند. مالک اصلی ملک باید درخواست تفکیک ملک را با ارائه اسناد و نقشه ملک و اخذ تاییدیه از مراجع مربوطه و پرداخت هزینه انجام دهد. در این مقاله در مورد قانون تفکیک و تقسیم املاک و نحوه افراز ملک پرداخته شده‌است.

تفکیک ملک

تفکیک ملک یکی از موضوعات حقوقی و از مهمترین قوانین شهری است. زمانیکه به دلیل قیمت بالای ملک چند نفر ملکی را به صورت مشارکتی خریداری می‌کنند، می‌توانند براساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، ملک را تفکیک و سند مالکیت جداگانه برای قطعه‌های تفکیک‌شده اخذ کنند. براساس قانون اداره ثبت املاک و اسناد و مراجع قضایی، تفکیک و تقسیم ملک باید توجه به قانون تفکیک املاک انجام شود. ابتدا درخواست تفکیک و تقسیم ملک باید به شهرداری ارائه، تایید و سپس در مرجع قضایی رسیدگی شود. تفکیک ملک باید با توافق مالک فعلی و براساس قانون تفکیک املاک اجرا شود.

ملک غیرقابل تفکیک

ملک غیرقابل تفکیک، ملک مشاعی است که چند شریک سهم مشخصی از ملک را دارند. در صورتیکه یکی از شرکای ملک مشاع فوت کند، ابتدا باید انحصار وراثت انجام و سهم هریک از وراث از سهم شریک فوت‌شده از ملک مشخص شود، سپس می‌توان درخواست تفکیک ملک مطرح شود.

افراز ملک

افراز ملک به معنی تقسیم ملک مشاع در صورت عدم توافق یک یا چند شریک ملک است. در صورتی که ملک در دفتر املاک اداره ثبت اسناد ثبت شده باشد، مرجع صالح رسیدگی به دعوای افراز ملک، اداره ثبت محل وقوع ملک است. در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، هر یک از شرکای تقاضاکننده تقسیم ملک، می‌توانند دعوای افراز ملک را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کنند. همچنین ده روز از تاریخ ابلاغ رای اداره ثبت املاک در مورد درخواست افراز ملک، می‌توان نسبت به آن در دادگاه محل وقوع ملک تجدیدنظرخواهی کرد.

قانون تفکیک املاک در مورد چه املاکی است؟

براساس قانون تفکیک و تقسیم املاک، تفکیک ملک شرایط خاصی دارد. مهمترین شرط برای تفکیک ملک،غیر منقول بودن مال است و در مورد اموال منقول قابل اجرا نیست. همچنین الزامات خاصی در اجرای مراحل تفکیک و تقسیم املاک باید انجام شود. با رعایت ۳ شرط اصلی در تفکیک ملک می‌توان برای هر بخش از ملک تقسیم‌شده، سند مالکیت جدا دریافت کرد. نکته مهمی که در مورد تفکیک  تقسیم املاک وجود دارد این است که فرایند تفکیک املاک در هر شهر و محل متفاوت است.

-تفکیک ملک در مورد املاک دارای مالک اجرا می‌شود و در مورد مالکیت مشاع قابل اجرا نیست.

-تفکیک و تقسیم ملک در مورد اموال غیر منقول قابل اجرا است.

-در صورتی که ملک مشاع باشد، سهم مالکین نباید مشخص شده باشد.

تفاوت تفکیک و افراز

افراز به معنی تقسیم ملک مشترک نسبت به سهم هر یک از شرکای ملک است و در افراز هر یک از شرکا نسبت به سهم خود از ملک، اجازه تصرف دارند. دعوای افراز ملک نیز یکی از مهمترین دعاوی ملکی است و زمانی قابل طرح است که یک یا چند شریک ملک مشاع، برای تفکیک و تقسیم ملک، موافق نباشند. در این حالت هر یک از شرکا می‌توانند، افراز ملک مشاع را تقاضا کنند. افراز ملک به معنی فرایند افزایش ارزش و قیمت دارایی یا ملک است. اما تفکیک به معنی تقسیم یک ملک به قطعه‌های کوچکتر یا تغییر مالکیت است. مهمترین تفاوت تفکیک با افراز ملک به شرح ذیل است:

-تفکیک فرایند قانونی برای تقسیم اموال مشترک و غیر مشترک است و نیازی به مالک بودن چند نفر قبل از تفکیک ملک نیست.

-بعد از تفکیک ملک، افراز قابل اجرا نیست. اما افراز فرایند قانونی برای اموال مشاع و مشترک است.

-درخواست تفکیک ملک باید در اداره ثبت املاک و اسناد و تصمیم نهایی در مورد افراز ملک توسط دادگاه انجام می‌شود. در واقع مرجع صالح افراز ملک دادگاه و اداره ثبت املاک و اسناد و درخواست تفکیک ملک، اداره ثبت املاک و اسناد محل ملک است.

قوانین مرجع تفکیک و تقسیم املاک

مهمترین قوانین تفکیک و تقسیم املاک به شرح ذیل است:

-قوانین و مقررات تفکیک اراضی شهری

-قانون تفکیک اراضی روستایی

-قانون تفکیک اراضی کشاورزی

-قانون تفکیک اراضی موقوفه

-قانون تفکیک اراضی بیرون از محدوده شهرها

-قانون تفکیک اراضی کمتر از ۵۰۰ متر

-قانون قدرالسهم شهرداری از تفکیک اراضی

-قانون ماده ۱۰۱ شهرداری

-تفکیک اراضی در محدوده شهری

تفکیک عرصه

تفکیک عرصه یکی از فرایندهای قانونی و رسمی برای تقسیم زمین است، که باید مالک اصلی ملک، درخواست تفکیک عرصه ملک را در شهرداری مطرح کند. برای درخواست تفکیک املاک در روستا، باید نقشه تفکیک را از بخشداری یا اداره مربوطه دریافت کرد. سپس نقشه مربوط به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به اداره ثبت محل موقع ملک ارسال شود. کارشناس ملک از محل ملک بازدید و نقشه شهرداری را با نقشه ساخت و ساز در ملک مطابقت می‌دهد.بعد از اجرای مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های دولتی، رونوشت فرم تفکیک ملک به اداره ثبت املاک و اسناد محل سکونت متقاضی تفکیک عرصه ملک ارسال می‌شود.

تفکیک اعیان ملک

تفکیک اعیان به معنی تقسیم آپارتمان‌ها به وسیله اداره ثبت املاک و اسناد است. مهمترین شرط برای تفکیک اعیانی ملک، اخذ گواهی پایان کار ساختمان و مجوز تفکیک ملک است. ابتدا مالک فرم درخواست تفکیک ملک و گواهی پایان کار را تنظیم و به وسیله دفتر اسناد رسمی به اداره ثبت املاک واسناد، محل وقوع ملک، ارسال می‌کند. نقشه تفصیلی آپارتمان توسط کارشناس نقشه‌برداری در سازمان نظام مهندسی با معرفی سازمان ثبت املاک و اسناد انجام می‌شود. سپس پرونده نقشه تفکیکی به اداره ثبت ارسال می شود.

معیار تفکیک در طرح تفصیلی شهری

در ضوابط تفکیک اراضی شهری، در طرح تفصیلی شهرها باید حد نصاب تفکیک و حداقل متراژ تفکیک ملک یا زمین مشخص شود. در این حالت بعد از تفکیک و افراز ملک، زمین به قطعه‌های کوچکتر تقسیم و حداقل متراژ تفکیکی ملک، با توجه به طرح تفصیلی تعیین می‌شود. مرجع صالح رسیدگی به طرح تفصیلی اراضی شهری، کمیسیون ماده ۵ شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و دادگاه مرجع صالح رسیدگی به طرح تفصیلی شهرها است که باید مقررات و ضوابط تفکیک اراضی شهری را رعایت کنند.

نحوه تفکیک اراضی در شهرها

براساس ماده ۱۰۱ شهرداری، زمانی که درخواست تفکیک یا افراز ملک در شهرها حسب مورد به دادگاه یا اداره ثبت املاک و اسناد ارائه شود، نقشه تفکیکی ملک باید توسط شهرداری تایید شود. در این مورد باید سهم شهرداری و سطوح معابر کسر و در مدت ۳ ماه تایید و کتبی به مالک ابلاغ شود .براساس ماده ۱۰۱ شهرداری تبصره ۳، در خصوص تفکیک و افراز املاک کمتر از ۵۰۰ متر، سهم و هزینه‌ای به شهرداری تعلق نمی‌گیرد.

اعتراض به تفکیک ملک

زمانی که عملیات اجرایی تفکیک ملک شروع شود، اعتراض نسبت به تفکیک ملک،‌ باعث توقیف عملیات تفکیک می‌شود. اما هر نوع اعتراض در عملیات اجرایی افراز ملک، قابل استماع نیست و بعد از صدور رای افراز، می توان اعتراض نسبت به افراز ملک را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کرد.

مرجع صالح تفکیک اراضی در شهرها

براساس قانون افراز و فروش املاک مشاع سال ۱۳۵۷، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع ثبت‌شده در دفتر املاک، اداره ثبت محل وقوع ملک است. در صورتیکه در بین مالکین مشاع، شخص غایب یا محجوری وجود داشته باشد،مرجع صالح درخواست افراز ملک مشاع، دادگاه محل وقوع ملک است.همچنین در خصوص دعوای تقسیم ترکه املاک افرازی، دادگاه به افراز ملک رسیدگی می‌کند. اما درخواست تفکیک ملک باید در اداره ثبت املاک و اسناد محل ملک تقاضا شود.

وکیل امور ملکی عدل آرا

با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات تفکیک و افراز املاک، بهتر است قبل از هر اقدام برای درخواست تفکیک املاک و افراز املاک شهری و روستایی با  وکیل امور ملکی مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد تفکیک و تقسیم املاک، افراز ملک و نحوه اعتراض به تفکیک و افراز املاک را با وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید تا با بررسی مدارک و مستندات پرونده، بهترین راهنمایی را دریافت کنید.