وکیل ثبتی کیست؟

وکیل ثبتی، وکیل دادگستری است که در زمینه دعاوی مربوط به قانون ثبت اسناد و املاک و تشریفات ثبتی تخصص دارد. بسیاری از افراد تصور می کنند که وکیل ثبتی همان وکیل ملکی است، در صورتی که وکیل ملکی در زمینه دعاوی ملک و املاک و وکیل ثبتی در حوزه دعاوی ثبتی املاک فعالیت می کند. با توجه به پیچیدگی قانون ثبت اسناد و املاک، انتخاب وکیل ثبتی متخصص امری ضروری است.

در این مقاله در مورد انواع دعاوی ثبتی و وظایف وکیل ثبتی پرداخته شده است.

دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی، دعاوی مطرح شده در خصوص تشریفات ثبتی ملک است و شامل دعاوی ثبتی املاک، دعاوی ثبتی اسناد و دعاوی ثبتی اجرای اسناد لازم الاجرا است.

دعاوی ثبتی املاک

دعاوی ثبتی املاک در خصوص اختلاف در انجام تشریفات ثبتی ملک است. مهمترین دعاوی ثبتی املاک به شرح ذیل است:

• دعاوی درخواست ثبت املاک
• دعاوی مربوط به اعتراض به ثبت اسناد ملک
• دعاوی مربوط به الزام به تفکیک ملک
• دعاوی مربوط به ابطال سند رسمی املاک
• دعاوی اعتراض به قراردادهای رسمی خلاف قانون
• دعاوی اعتراض به اسناد و قراردادهای ملکی
• دعاوی ابطال سند مالکیت معامله معارض
• دعاوی اعتراض به مجهول بودن سند

دعاوی ثبتی اسناد

دعاوی ثبتی اسناد مربوط به اختلاف در نحوه ثبت اسناد در اداره ثبت املاک و اسناد است. اسناد رسمی شامل اسناد ملکی و اسناد احوال شخصیه افراد است. مهمترین دعاوی ثبتی اسناد به شرح ذیل است:

• الزام به صدور شناسنامه
• اصلاح شناسنامه، تغییر نام و نام خانوادگی، تغییر سن
• دعاوی مربوط به ثبت ولادت، ثبت ازدواج دائم، حذف نام همسر
• دعاوی مربوط به ثبت ازدواج و ثبت طلاق
• دعاوی ثبت اختراع، علامت تجاری و ثبت نام تجاری
• اصلاح سند رسمی، صدور سند رسمی، اعتراض به سند رسمی
• رفع ممنوع الخروجی، اعتراض به واحد ثبتی

دعاوی ثبتی اجرای اسناد لازم الاجرا

دعاوی ثبتی اجرای اسناد لازم الاجرا، شامل دعاوی ثبتی است که سند در مرحله اجرا مورد اعتراض قرار می‌گیرد. مهمترین دعاوی ثبتی اجرای اسناد لازم الاجرا شامل اعتراض به اجرای ثبتی، درخواست ابطال اجراییه ثبتی و توقیف عملیات اجرایی است.

نحوه اعتراض به اجرای اسناد لازم الاجرا

براساس ماده یک اصلاح مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، در صورتی که دستور اجرای سند رسمی برخلاف مفاد سند یا غیرقانونی است، هر شخص می‌تواند نسبت به آن اعتراض کند. براساس ماده 2 اصلاح قانون ثبت و قانون دفتر اسناد رسمی، مرجع صالح رسیدگی به اعتراض در مورد دستور اجرای سند رسمی، دادگاه حقوقی محل اجرای دستور ثبتی است.

توقیف عملیات اجرایی ثبتی

براساس ماده 5 اصلاح قانون ثبت و قانون دفتر اسناد رسمی، در صورتی که دادگاه دلایل توقیف عملیات اجرایی ثبت را مستند و مستدل تشخیص دهد یا اجرای سند رسمی باعث خسارت جبران ناپذیر شود، بعد از اخذ تامین از مدعی، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر می کند. در صورتی که سند لازم الاجرا وجه نقد و مدعی توقیف عملیات اجرایی وجه نقد در صندوق ثبت واریز کند، نیاز به اخذ تامین دیگری نیست.

اعتراض به ثبت ملک

اعتراض به ثبت اسناد و املاک نوعی دعوای ثبتی است که شخص ثبت ملک را حق خود می‌داند در این حالت در انجام عملیات ثبت ملک و سند رسمی مانع به وجود می‌آید. با اعتراض ثبتی تا مشخص شدن نتیجه، ثبت ملک متوقف می‌شود.

مهلت قانونی اعتراض به ثبت ملک

قوانین و مقررات ثبتی پیچیده است و در دعاوی ثبتی باید مواعد قانونی رعایت شود. مهمترین دعاوی ثبتی، اعتراض به ثبت ملک است. اعتراض به ثبت ملک باید در اداره ثبت مطرح و در آگهی ثبت مشخص شود. با توجه به ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک، شخص متقاضی ثبت ملک، 3 ماه فرصت دارد، نسبت به ثبت ملک اعتراض کند. در صورتی که اعتراض به ثبت ملکی در مرجع صالح دیگری غیر از اداره ثبت مطرح شود و در موعد قانونی 90 روز آگهی به اداره ثبت ارسال نشود، نمی توان به آن رسیدگی کرد.

تشریفات رسیدگی به دعاوی ثبتی

در دعاوی ثبتی باید دادخواستی مطابق با دادخواست مطرح شده در مرجع قضایی تنظیم شود. دعاوی ثبتی ملک، دعوای مالی است و هزینه دادرسی بر اساس قانون و دعوای مالی قابل پرداخت است.

مدارک لازم برای اعتراض به ثبت ملک

• کارت ملی شخص متقاضی ثبت ملک
• تصویر صورتجلسه تنظیمی اداره ثبت اسناد و املاک
• مدارک اثباتی ابطال عملیات ثبتی ملک مورد اعتراض
• شماره پرونده ثبت ملک اعتراضی
• انجام تحقیقات میدانی و معاینه محلی
• درخواست استعلام
• درخواست کارشناسی
• سوگندنامه، شهادت شهود و مطلعین

انواع اعتراض ثبتی ملک

اعتراض ثبتی ملک شامل موارد ذیل است:

• اعتراض نسبت به عملیات ثبتی ملک
• اعتراض نسبت به تحدید حدود ملک
• اعتراض نسبت به حقوق ارتفاقی ملک

اعتراض عملیات ثبتی ملک

اعتراض عملیات ثبتی ملک، هر نوع ثبت ملک در اداره ثبت اسناد و املاک را متوقف می کند و تا پایان روند رسیدگی توقف ادامه دارد. شخص متقاضی حق در ملک ثبتی، بعد از ارائه درخواست ملک و انتشار آگهی، 90 روز مهلت دارد که اعتراض خود را به ثبت ملک مطرح کند. نکته مهمی که در این مورد وجود دارد این است که قبل از انتشار آگهی ثبتی، دادخواست اعتراض عملیات ثبتی ملک پذیرفته نمی‌شود.

اعتراض تحدید حدود ملک

اعتراض تحدید حدود ملک یکی از دعاوی ثبتی است و باید قبل از ثبت ملک در دفتر املاک مطرح شود. در این حالت شخص نسبت به ثبت ملک اعتراضی ندارد و در مورد تحدید حدود به ملک اعتراض دارد.

اعتراض حقوق ارتفاقی ملک

اعتراض حقوق ارتفاقی ملک در صورتی مطرح می‌شود که شخص معترض، ادعای حقوق ارتفاقی نسبت به ملک ثبتی را دارد. بنابراین افرادی که خود یا نماینده آنها در تحدید حدود ملک حاضر نشوند، می‌توانند نسبت به حق ارتفاقی از ملک ثبتی اعتراض کنند. براساس قانون ثبتی، شخص معترض به حق ارتفاقی ملک ثبتی یک ماه مهلت دارد که اعتراض خود را مطرح کند.

 سند معارض

سند معارض، سندی است که ملک دارای دو سند است. یکی از اشتباهات اداره ثبت اسناد و املاک، صدور سند مالکیت معارض است و سند ملک به نام دو شخص در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود. براساس قانون ثبت، سند مالکیت مقدم الصدور اعتبار دارد و سند مالکیت موخرالصدور تا زمان صدور رای مرجع قضایی، سند معارض محسوب می‌شود. در این مورد صاحب سند معارض می‌تواند دادخواست ابطال سند معارض را در دادگاه مطرح کند. احراز تعارض در سند مالکیت در هیات نظارت ثبت رسیدگی می‌شود.

رسیدگی به سند معارض در اداره ثبت اسناد و املاک

 اولین اقدام اداره ثبت اسناد و املاک در سند معارض، مطلع کردن دفاتر اسناد رسمی در مورد سند مالکیت معارض است. سپس اداره ثبت به هر دو مالک سند معارض به صورت کتبی، تعارض دو ملک را اطلاع می‌دهد و در خصوص سند مالکیت ثبتی مقدم، گزارش کتبی به هیات نظارت ثبت ارسال می‌شود. اداره ثبت اسناد و املاک یک نماینده و نقشه بردار به ملک معارض اعزام می کند تا نقشه پلاک با توجه به حدود ثبتی در پرونده ثبتی و پلاک های مجاور ملک ترسیم شود. در پایان مقدار تعارض در نقشه ترسیمی مشخص و با گزارش کتبی به هیات نظارت اداره ثبت اسناد ارسال می‌شود.

استعلام از وضعیت ثبتی ملک

در هر شهرستان اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس ماده یک قانون ثبت اسناد و املاک تشکیل شده است. املاک باید در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شوند.استعلام غیرحضوری از ثبت ملک با مراجعه به سایت ثبت اسناد و املاک کشور امکان پذیر است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مسئول مستندسازی و ثبت مالکیت املاک، تنظیم اسناد رسمی مانند ازدواج و طلاق، ثبت اختراع و علامت تجاری است.

 اخذ صورت مجلس تفکیکی و تجمیع

در صورتیکه مالک برای چند ملک کوچکتر، سند رسمی واحد از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضا کند، به آن تجمیع ملک گفته می‌شود. همچنین در مواردی که مالک واحد ساختمانی، تقاضای صدور سند رسمی برای واحدهای کوچکتر ملک را مطرح کند به آن تفکیک ملک گفته می‌شود.

درخواست صورت مجلس تفکیکی

یکی از موارد مطرح شده در اداره ثبت اسناد و املاک کشور، درخواست صورت مجلس تفکیکی است. در صورتی که بعد از ساخت آپارتمان ها، برای قسمت های مشاع ساختمان تقاضای صورت تفکیکی یا سند جداگانه مطرح شود، ابتدا باید مشخصات قسمت های مشاع شامل پارکینگ، انباری مشخص شود. سندی که اداره ثبت اسناد و املاک صادر و تمام قسمت های تفکیکی آپارتمان در آن مشخص شود، صورت مجلس تفکیکی است.

 صدور سند مالکیت المثنی

در مواردی که سند ملک صادر شود و سابقه ثبتی وجود دارد و سند به دلایلی مفقود یا از بین رود، مالک ملک می تواند صدور سند مالکیت المثنی ملک را از اداره ثبت اسناد تقاضا کند.

صدور سند به نام وراث

بعد از فوت شخص، وراث می‌توانند از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای صدور سند مالکیت به نام وراث متوفی را مطرح کنند. مرجع صالح برای تقاضای صدور سند مالکیت به نام وراث متوفی، اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مورد تقاضا است. مدارک لازم برای صدور سند به نام وراث شامل گواهی انحصار وراثت، درخواست صدور سند مالکیت، فرم مالیات ارث و اصل سند مالکیت ملک شخص متوفی است.

وکیل متخصص ثبتی عدل آرا

پیچیدگی قوانین و مقررات ثبتی حضور وکیل متخصص ثبتی در دعاوی ثبتی را مورد توجه قرار می‌دهد. قبل از هر اقدام در دعاوی ثبتی از مشاوره و وکالت وکیل ثبتی بهرمند شوید. سوالات حقوقی ثبتی خود را با وکلای گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید تا با بررسی مدارک و مستندات راهنمایی لازم را دریافت کنید.