وقف، خرید مال وقفی، ساخت زمین اوقافی
خرید و فروش و با ساخت زمین اوقافی، نسبت به زمین‌های دیگر متفاوت است؛ چرا که از نظر قانونی مواردی را در بر می‌گیرد که باید بدان دقت لازم انجام گیرد. این روزها افراد زیادی هستند که پیرامون خرید مال وقفی و یا ساخت زمین اوقافی، به مشکلات جدی برخورد کرده‌اند تا جایی که خیلی‌ها از ساخت یا خرید این گونه زمین‌ها منصرف می‌شوند. در این مقاله قصد داریم در مورد این موضوع با هم صحبت کرده و راه‌کارهایی ارائه دهیم که در زمانی کوتاه اقدامات شما، عملی گردد.
ملک وقفی چیست؟
همان طور که می‌دانید، هر ملکی متعلق به شخص خاصی است که نام او در اسناد رسمی مربوط به آن ملک یا زمین ثبت شده است. هنگامی که شخصی ملک خود را وقف می‌کند، زمین یا ملک تبدیل به ملک وقفی می‌گردد. در این صورت اختیار این ملک به اداره‌ی اوقاف انتقال پیدا می‌کند. املاک وقفی معمولا ارزان‌تر هستند؛ چرا که باید سالانه مبلغی مشخص بابت آن به اداره اوقاف کشور پرداخت شود. همچنین اگر زمینی اوقافی باشد و شخصی قصد ساخت و ساز در آن داشته باشد، باید تایید سازمان اوقاف را بگیرد و بعد اقدام به ساختن کند.
انواع وقف کدامند؟
طبق تعاریفی که در قانون مدنی عنوان شده است، وقف به دو صورت وقف عام و خاص است که در ادامه پیرامون آن صحبت خواهیم کرد.
- وقف عام: این نوع وقف همان طور که از نامش پیداست، برای عموم مردم است و در واقع وقف برای شخص یا اشخاص خاصی نیست. برای مثال صاحب باغی، قسمتی یا کل باغ خود را وقف فقرا می‌کند. در این صورت محصولات آن باغ؛ باید بین فقرا تقسیم گردد. آنچه که در وقف عام مطرح می‌باشد، این است که وقف هیچ گونه محدودیتی ندارد.
- وقف خاص: هنگامی که صاحب ملک یا زمینی؛ مال خود را وقف شخص یا اشخاص خاصی کند. برای مثال شخصی زمینی دارد و وقف چند بچه یتیم کرده است. این نوع وقف، موقوف علیهم مشخص و محصوری دارد.
انواع ملک اوقافی
- املاک وقفی آستان قدس رضوی
- املاک وقف بقاع متبرکه و مساجد
- املاک وقفی سازمان اوقاف کشور
- املاک وقفی شخصی
فروش ملک وقفی
قطعا برای شما هم این سوال پیش می‌آید که آیا ملک وقفی را می‌توان فروخت؟ در پاسخ باید بگوییم خرید و فروش ملک وقفی کاری پیچده است. در 90 درصد مواقع فروش غیر قانونی است مگر در شرایط خاص. اگر قصد خرید و فروش یک زمین وقفی را دارید؛ حتما با وکلای کارآزموده‌ی عدل آرا مشورت داشته باشید؛ تا راه برایتان هموار گردد.
شرایط فروش ملک وقفی
همان طور که گفتیم تنها در شرایطی خاص، فروش ملک وقفی جایز است که به شرح ذیل می‌باشد:
- در صورتی که ملک یا زمین خرابی زیادی داشته باشد و هیچ کسی حاضر به انجام بازسازی یا پروژه عمرانی در آن نباشد.
- فروش مال موقوفه بر طبق مصلحت ولایت فقیه باشد.
- فروش مال موقوفه، در شرایطی که میان موقوف علیهم اختلاف رخ داده، به طوری که ترس خونریزی یا قتل وجود داشته باشد.
فروش ملک وقفی خاص
در قسمت قبل توضیح دادیم که ملک یا زمینی که وقف عام شده است، در چه شرایطی اجازه‌ی خرید و فروش پیدا می‌کند. حال نوبت آن رسیده است که بررسی کنیم فروش ملک یا زمینی که وقف خاص شده است؛ ممکن است؟
باید به این نکته اشاره کنیم که حتی اگر موقوف علیهم ملکی هستید که وقف خاص به نام شما، به ارث رسیده است. به هیچ عنوان ممکن نیست که شما بتوانید آن را بفروشید و ملکی دیگر را با نام بخرید. یا با مالی که از آن نصیبتان شده؛ کسب و کاری راه اندازی کنید. فروش ملک یا زمین اوقافی بدون آنکه شرایط لازم را داشته باشد و سازمان اوقاف تایید نداده باشد، جرم محسوب میشد و در صورت بروز چنین عملی، شخص از نظر قانون مجرم به شمار می‌رود.
احداث ساختمان بر روی زمین وقفی
حال که پیرامون خرید و فروش املاک وقفی صحبت کردیم؛ نوبت به آن می‌رسد که بررسی کنیم آیا احداث ساختمان و به طور کلی ساخت و ساز روی زمین وقفی امکان پذیر است؟
در صورتی که زمینی وقفی باشد، شخصی سازنده به عنوان مستجر با اجازه‌ی اداره اوقاف؛ قادر به ساخت و ساز و احداث بنا خواهد شد. پس از آنکه ساخت به اتمام رسید، مستجر به عنوان مالک ساختمان و ملک ساخته شده شناخته می‌شود؛ اما همچنان مالک زمین اداره‌ی اوقاف است.
پس سازنده موظف است که هر سال اجاره‌ای بابت زمین به اداره اوقاف پرداخت نماید. این را هم اضافه کنیم که سندی با عنوان سند اعیانی برای سازنده بنا از طرف اداره اوقاف صادر می‌گردد و مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است.
احداث بنا بدون مجوز از اداره اوقاف روی زمین وقفی
همان طور که در قسمت قبل تاکید کردیم، احداث بنا روی زمین وقفی باید با اجازه و مجوز صادر شده از سوی اداره‌ی اوقاف کشور انجام گیرد. چنانچه شخصی بدون اطلاع و مجوز از سوی اداره اوقاف بنایی را روی زمین وقفی بسازد؛ به جرم تصرف و غصب متهم می‌گردد و پیگرد قانونی دارد.
ملک اوقافی پس از 99 سال
عمر هر وقفی 99 سال است؛ کاملا مشخص است که صاحب اصلی ملک پس از این سالیان زیاد در قید حیات نیست. در کل پس از این مدت زمان متولی و یا اداره‌ی مشخص شده، قادر خواهد بود تصمیم گیری کند که ملک باز هم به اجاره برسد یا نه. در این صورت اجاره دوباره ملک از شخص مالک و یا اداره‌ی مربوطه اجازه گرفته شود. این شرط بیشتر برای ساختمان‌هایی است که روی زمین وقفی ساخته می‌شوند و شخص سازنده مستاجر آن است.
مشاوره با وکلا پیرامون ملک وقفی
در این مقاله سعی کردیم با ساده‌ترین زبان ممکن وقف، ملک وقفی و خرید و فروش یا احداث روی زمین وقفی را توضیح دهیم. آنچه که مهم می‌باشد؛ این است که باید و نبایدهای خرید و فروش و یا ساخت و ساز بر ملک وقفی بسیار پیچیده است و حتما باید وکیلی خبره پیگیر امور مربوطه باشد. پس برای آنکه درخواست شما به ثمر برسد، باید با وکیلی مشورت کنید.
سخن آخر
املاک اوقافی در کشور ما بسیار زیاد هستند. با بالا رفتن قیمت ملک و زمین، بسیاری از وراث تصمیم به فروش و یا ساخت و ساز روی زمین وقفی می‌کنند و قانونا به مشکل بر می‌خورند. اینجاست که نقش یک وکیل کارآزموده پررنگ خواهد شد. چنانچه سوالی پیرامون خرید و فروش ملک اوقافی و یا ساخت و ساز روی زمین وقفی را دارید؛ کافیست به سایت عدل آرا مراجعه کنید، سوال خود را مطرح کنید تا اسرع وقت وکلای ما شما را راهنمایی کنند.
دیدگاهتان را بنویسید