قانون الزام به ثبت رسمی املاک-معاملات اموال غیرمنقول

با توجه به اهمیت ثبت املاک به صورت رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک کشور، قانون الزام به ثبت رسمی املاک و معاملات غیر منقول به مرحله اجرا درآمد. عدم ثبت املاک به صورت رسمی باعث ایجاد اختلافات و دعاوی حقوقی و کیفری زیادی در مراجع قضایی شده‌است، بنابراین قانون الزام به تنظیم سند رسمی ثبت املاک و معاملات اموال غیر منقول، حجم این دعاوی و اختلافات را کاهش می‌دهد. در این مقاله در مورد قوانین و مقررات مهم در ثبت املاک، نحوه اعتراض به ثبت املاک و مرجع صالح رسیدگی به اعتراض ثبتی املاک پرداخته شده‌است.

سازمان ثبت املاک و اسناد

سازمان ثبت املاک و اسناد از مهمترین سازمان‌های دولتی است که وظیفه اصلی آن ثبت رسمی املاک، معاملات، دارایی‌ها و شرکت‌ها است. همچنین دفتر ازدواج و طلاق و دفتر ثبت اسناد رسمی، زیر نظر سازمان ثبت املاک و اسناد فعالیت می‌کنند.

اداره کل اجرای اسناد رسمی

مهمترین وظایف اداره کل اجرای اسناد رسمی به شرح ذیل است:

-تهیه و تنظیم اسناد اجرائی اموال غیرمنقول و منقول مربوط به پرونده‌های اجرایی در دفتر اسناد رسمی مانند اسناد ذمه، اسناد تعهد، اسناد رهنی، اسناد نکاح و مهریه، اسناد چک بلامحل، اسناد مربوط به قراردادهای عادی بانک‌ها

-صادرکردن اجراییه چک‌های بلامحل

-انتشار آگهی مربوط به تشریفات مزایده اموال غیر منقول و منقول

-صدور بازداشت اشخاص ثالث

-صدور ممنوعیت خروج از کشور

-پاسخ به استعلام دفاتر اسناد رسمی در خصوص فک سند تنظیمی با صدور اجراییه

-پاسخ به مکاتبات شرکت‌های دولتی ، وزارتخانه‌ها و مراجع قضایی بر اساس وظایف محوله در چهارجوب قانون

اداره امور اسناد

یکی از نهادهای مهم در خصوص ثبت املاک و معاملات غیر منقول، اداره امور اسناد است که وظایف اصلی آن به شرح ذیل است:

-رسیدگی به استعلام و سوالات مربوط به ثبت قراردادها و معاملات در دفتر اسناد رسمی

-پاسخ به استعلام اداره کل ثبت استان‌ها

-رسیدگی به اعتراض نسبت به عملیات اجرایی ثبت املاک و اسناد

-صدور دستور اجرای آراء و نظریات مشورتی شورای عالی ثبت در خصوص اسناد و املاک

-صدور بخشنامه‌های مربوط به ورشکستگان و محجورین بر طبق حکم مراجع قضایی

دعاوی ثبت املاک

دعاوی ثبت املاک، یکی از مهمترین دعاوی ثبت اسناد و املاک که شامل اختلافات و اعتراضاتی است که در مراحل ثبت املاک و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک، مطرح می‌شود. مرجع صالح رسیدگی به اعتراض ثبت املاک، با توجه به نوع اعتراض و اختلاف، دادگاه عمومی حقوقی، اداره ثبت املاک، هیات نظارت و شورای عالی ثبت است.

اعتراض به ثبت املاک

اعتراض به ثبت املاک زمانی مطرح می‌شود که شخص خود را در خصوص تقاضای ثبت ملک توسط دیگری، مورد حق می‌داند و براساس قانون می‌تواند نسبت به ثبت ملک اعتراض کند. بنابراین براساس ماده ۱۶ قانون ثبت املاک و اسناد، هر شخصی که در مورد ثبت ملکی اعتراض داشته‌باشد، ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی، باید اعتراض خود را به اداره ثبت یا دایره شعبه ثبتی  املاک مطرح کند. در صورتی که اداره ثبت تشخیص دهد که اعتراض نسبت به ثبت ملک خارج از مهلت قانونی مطرح شده‌است، نظر خود را کتبی اعلام می‌کند. سپس اعتراض به دادگاه نخستین محل وقوع ملک ارسال تا در جلسه اداری، رای صادر شود. رای دادگاه نخستین در این مورد قطعی است.

چه اشخاصی حق اعتراض به ثبت املاک را دارند؟

قانونگذار بیان کرده، هر شخصی که نسبت به منافع یا عین ملک مورد تقاضای ثبت، حقی برای خود قائل است، می‌تواند در مهلت قانونی، اعتراض خود را مطرح کند. براساس ماده ۱۷ قانون ثبت املاک و اسناد، هر شخصی باید ۹۰ روز از تاریخ انتشار آگهی نوبتی، اعتراض خود را به اداره ثبت ملک مورد تقاضای ثبت، مطرح کند، در غیر اینصورت حق اعتراض از وی ساقط می‌شود. در صورتی که اعتراض به ثبت ملک در خارج از نوبت قانونی مطرح شود، ماده ۱۶ قانون ثبت املاک و اسناد اعمال می‌شود. در صورتی که برای دادگاه ثابت شود که اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت قانونی مطرح شده، قرار رد دعوا صادر می‌‌شود، در غیر اینصورت، به اعتراض ثبت ملک به شکل ماهوی رسیدگی و رای صادر می‌شود.

شرایط اعتراض به ثبت املاک

براساس قانون،‌ دادخواست در مورد اعتراض به ثبت املاک باید بر طبق شرایط تعیین‌شده در ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی تنظیم شود. اعتراض به ثبت املاک، دعوای مالی و مربوط به مال غیرمنقول است و باید هزینه دادرسی پرداخت شود.

انقضای مدت اعتراض به ثبت املاک

براساس ماده ۲۴ قانون ثبت املاک و اسناد، در خصوص طرح دعوا بعد از انقضای مدت اعتراض به ثبت ملک،‌ بعد از اتمام مهلت قانونی هر نوع اعتراض در خصوص عین، منافع و قیمت ملک پذیرفته نمی‌شود.

فوت معترض به ثبت املاک

براساس ماده ۱۸ قانون ثبت املاک و اسناد، در صورتیکه شخص معترض به ثبت ملک، قبل یا بعد از اجرایی شدن این قانون، فوت کند و معترض علیه، نتواند وارثین شخص فوت‌شده را معرفی کند باید اقدامات ذیل انجام شود:

-ابتدا دادگاه به دادستان محل ابلاغ می‌کند که وارثین شخص فوت‌شده و نصب قیم محجور را برای تعقیب دعوای اعتراض به ثبت ملک معرفی کند و موضوع دعوا را سه نوبت متوالی در روزنامه کثیرالانتشار یا روزنامه محل یا نزدیک به دادگاه آگهی کند.

-در صورتی که دعوای اعتراض ثبت ملک، ۹۰ روز از تاریخ نشر آخرین آگهی، تعقیب نشود، قرار سقوط دعوا صادر می‌شود. این قرار در روزنامه محل اگهی و در صورتیکه در مهلت قانونی نسبت به قرار صادر شده، تجدیدنظرخواهی نشود، قرار سقوط دعوا لازم الاجرا و قطعی است. وارثین شناخته‌شده، ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه، باید دعوای خود را در مورد اعتراض به ثبت ملک تعقیب کنند.

-در صورتی که اعتراض توسط یکی از وارثین مطرح شود، باید مدارک مربوط به وراثت خود و میزان سهم‌الارث خود را در دادخواست قید کند. اگر دادخواست شرایط قانونی را نداشته باشد، متقاضی ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطار باید درخواست  خود را تکمیل کند. در صورتیکه مهلت قانونی براساس ماده ۱۸ قانون ثبت املاک و اسناد انقضا یابد، قرار سقوط دعوا صادر می‌شود.

سامانه ثبت الکترونیک اسناد

با توجه به قانون الزام به ثبت املاک به صورت رسمی، هر نوع عمل حقوقی مربوط به انتقال حق مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. در صورتیکه یک سال بعد از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، موارد مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشود، طرح هر نوع دعوا در مورد معاملات اموال غیر منقول مسموع نیست و اعتبار قانونی ندارد.

شرایط ثبت املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد

برای ثبت املاک مربوط به آپارتمان‌های دارای جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ و ۹۹ شهرداری، شهرداری باید گواهی پایان کار ساختمان را صادر کند. همچنین سازمان ثبت املاک و اسناد باید در اسناد مالکیت تفکیکی آپارتمان، جریمه مربوط به هر واحد را مشخص کند. سازمان ثبت املاک و اسناد باید برای زمین‌های کشاورزی دارای تصرفات قانونی، سند کاربری کشاورزی یا سند حدنگاری صادر کند. مالکین اموال غیرمنقول ۸ سال بعد از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی، باید درخواست ثبت رسمی املاک را در سامانه مذکور ثبت کنند. همچنین ابتدا بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی باید نقشه‌های مربوط به مختصات جغرافیایی املاک غیرمنقول را تهیه و بعد از استعلام از مراجع مربوطه، به سازمان ثبت املاک و اسناد برای صدور سند مالکیت ارائه کند.

ضمانت اجرایی عدم ثبت معاملات اموال غیرمنقول

در صورتی دعوای مربوط به تنفیذ فسخ معاملات اموال غیر منقول ثبت شده در سامانه الکترونیک اسناد، قابل قبول است که ۱۵ روز بعد از حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ۱۵ روز بعد، دادخواست تنفیذ فسخ معامله غیرمنقول مطرح شود. در صورتیکه اسناد مربوط به  ثبت املاک و معاملات غیر منقول در سامانه الکترونیک اسناد ثبت نشود، در دستگاه‌های اجرایی قابل قبول نیستند و برطبق قانون ثبت املاک و اسناد، شخصی که ملک به اسم وی در سازمان ثبت املاک و اسناد ثبت شده، مالک واقعی ملک است.

مجازات عدم ثبت معاملات غیر منقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد

مراجع قضایی، شوراها و کمیسیون‌های ذیصلاح مربوط به امور املاک، موظف به ثبت تصمیمات و آرای قطعی در خصوص ایجاد یا سلب حقوق عینی املاک، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ارسال آن به سازمان ثبت املاک و اسناد کشور است. قانونگذار برای تخلف از این وظیفه، محکومیت قانونی تعیین کرده‌است. در صورتیکه مقامات قضایی یا ماموران دولتی در خصوص مفاد اسناد رسمی، تخلفی کنند، به مجازات حبس تعزیری درجه ۶ محکوم می‌شوند. همچنین اگر به دارنده سند رسمی ملک، خسارتی وارد شود، متخلف، مسئول جبران خسارت است.

نکات مهم در مورد ثبت املاک به صورت رسمی

با توجه به ساماندهی سامانه ثبت اسناد غیر رسمی اموال غیرمنقول، نکاتی به شرح ذیل مورد توجه قرار می‌گیرد:

-سامانه الکترونیک ثبت اسناد اموال غیرمنقول برای ثبت املاک بدون سند رسمی مالکیت راه اندازی شده است.

-مدعی مالکیت مال غیر منقول باید اسناد مالکیت را در سامانه مذکور ثبت و صدور سند رسمی را درخواست کند.

-در صورتی که مدعی مالکیت اموال غیرمنقول، در مهلت قانونی تعیین شده، برای ثبت رسمی ملک اقدام نکند، هر نوع ادعای مالکیت املاک عمومی و دولتی قابل استناد نیست.

-در صورت وجود معاملات معارض یا اسناد جعلی، مرجع قضایی باید دعاوی مربوط به مطالبه قیمت روز مال غیر منقول را قبول کند.

-برای درج ادعای مالکیت اموال غیر منقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، باید احراز هویت و مشخصات جغرافیایی دقیق ملک مذکور ارائه شود.

-ادعای مالکیت اموال غیرمنقول باید براساس قانون انجام و از وزارت راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی استعلام اخذ شود.

-برای درج هر نوع سند جعلی یا خلاف واقع و معاملات معارض در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی اموال غیرمنقول، مجازات قانونی تعیین شده‌است.

وکیل امور ثبتی عدل آرا

با توجه به راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی اموال غیرمنقول، قبل از هر اقدام برای ثبت املاک، اعتراض به ثبت املاک مورد تقاضای ثبت از مشاوره و وکالت وکیل متخصص امور ثبتی بهره‌مند شوید. سوالات حقوقی خود در مورد انواع دعاوی مربوط به ثبت املاک، نحوه اعتراض به ثبت املاک و نحوه اخذ سند رسمی مالکیت املاک غیرمنقول را با وکلای متخصص گروه حقوقی عدل آرا مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی به درخواست ثبت املاک همراه شما باشند.